Κατά την περίοδο της κρίσης αναδείχθηκαν διαχρονικά ζητήματα στις πολυκατοικίες: Διαφάνεια στα κοινόχρηστα, καθυστερήσεις πληρωμών, συντήρηση–θέρμανση–ψύξη–μόνωση, υιοθέτηση νέων τεχνολογιών και –πάνω απ’ όλα– ανάγκη για αλλαγή νοοτροπίας.
Σε αυτό το πλαίσιο, ο Γεώργιος Πολυχρονίδης, διευθύνων σύμβουλος μίας από τις παλαιότερες εταιρείες συντήρησης και διαχείρισης πολυκατοικιών, τονίζει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ότι ήρθε η ώρα να εγκαταλείψουμε τον «ερασιτεχνισμό» και να υιοθετήσουμε πρότυπα οργάνωσης, διαφάνειας και τεχνικής πληρότητας.
«Σημαντικός παράγοντας αποτελεσματικότητας ήταν και είναι η ανταπόκριση στις πραγματικές ανάγκες της εποχής – κι αυτές αλλάζουν», σημειώνει.
Τα πραγματικά προβλήματα είναι (κυρίως) ανθρώπινα
Η εμπειρία δείχνει ότι τα αδιέξοδα σπάνια είναι μόνο τεχνικά ή οικονομικά. Διαφωνίες μεταξύ ενοίκων, έλλειψη εμπιστοσύνης, ασαφείς κανόνες και καθυστερήσεις αποφάσεων υπονομεύουν την εύρυθμη λειτουργία.
Οι σύγχρονες εταιρείες διαχείρισης εφαρμόζουν διαδικασίες διαμεσολάβησης, τακτική ενημέρωση και ελέγχους, περιορίζοντας τις τριβές. Ο ρόλος του διαχειριστή μετασχηματίζεται: από «εισπράκτορας» σε συντονιστής.
Διαφάνεια στα κοινόχρηστα: βάση εμπιστοσύνης
Ο κ. Πολυχρονίδης είναι σαφής:
«Η διαφάνεια δεν είναι απλώς σημαντική — είναι η βάση της εμπιστοσύνης».
Πρακτικά μέτρα:
-
Κοινοποίηση κάθε παραστατικού στους ιδιοκτήτες.
-
Λεπτομερής καταγραφή δαπανών και μηνιαία οικονομική απεικόνιση με τα κοινόχρηστα.
-
Διαρκής πρόσβαση (ψηφιακά) σε στοιχεία δαπανών, έργων και προγραμματισμένων παρεμβάσεων.
Αποτέλεσμα: ακόμα και οι πιο επιφυλακτικοί ένοικοι νιώθουν ασφάλεια.
Καθυστερήσεις πληρωμών: ισορροπία ευελιξίας–αυστηρότητας
Πρόκειται για ευαίσθητο θέμα που απαιτεί:
-
Συνεχή ενημέρωση (ειδοποιήσεις, προσωπικές υπενθυμίσεις).
-
Επίκληση κανονισμού και νομοθεσίας όταν χρειάζεται.
-
Νόμιμες διαδικασίες με σεβασμό και διακριτικότητα σε ειδικές περιπτώσεις – όταν συμφωνούν οι συνιδιοκτήτες.
Όπου υπάρχει τάξη και πλήρης διαφάνεια, οι ιδιοκτήτες τηρούν πιο πιστά τις υποχρεώσεις τους.
Ο κανονισμός πολυκατοικίας: εργαλείο πρόληψης, όχι τιμωρίας
Ο κανονισμός είναι ο «συνταγματικός χάρτης» της πολυκατοικίας. Συχνά όμως είναι ξεπερασμένος ή ασαφής.
Λύση: αναθεώρηση και επικαιροποίηση, και κυρίως συνεπής εφαρμογή με σεβασμό προς όλους.
Στόχος δεν είναι οι ποινές, αλλά η πρόληψη συγκρούσεων και η καλύτερη συνεννόηση.
Πρόληψη: η πιο κερδοφόρα «δαπάνη»
Η αντίληψη «όταν χαλάσει, το φτιάχνουμε» κοστίζει. Η πολυκατοικία είναι ζωντανός οργανισμός και χρειάζεται τακτικούς–προληπτικούς ελέγχους:
-
Θέρμανση/Ψύξη: έγκαιρη συντήρηση → λιγότερες βλάβες, χαμηλότερη κατανάλωση.
-
Υδραυλικά/Στεγάνωση: αποτρέπονται διαρροές και φθορές.
-
Ηλεκτρολογικά/Ασφάλεια: περιορίζονται κίνδυνοι και εκτάκτως δαπανηρές παρεμβάσεις.
Ιδίως σε κτίρια ’70–’80, απαιτούνται πρόγραμμα ελέγχων, χρονοδιαγράμματα, ανάλυση κόστους και καταγραφή παρεμβάσεων. Η επαγγελματική διαχείριση εξασφαλίζει συνέχεια και αποπροσωποποιεί τις αποφάσεις.
Ψηφιακά εργαλεία και νέα γενιά ιδιοκτητών
Οι νεότεροι ιδιοκτήτες θέλουν ταχύτητα, διαφάνεια και οργάνωση: online ενημέρωση για χρεώσεις–οφειλές–εργασίες, υψηλά πρότυπα συντήρησης και μετρήσιμη απόδοση.
«Δεν το βλέπουμε ως πρόκληση αλλά ως ευκαιρία να κάνουμε τη διαχείριση πιο άμεση, αποτελεσματική και φιλική. Μόνο έτσι η πολυκατοικία λειτουργεί ως κοινότητα – όχι ως πρόβλημα», λέει ο κ. Πολυχρονίδης.
Τι αλλάζει στην πράξη – Checklist για σύγχρονη διαχείριση
-
Πλήρης διαφάνεια: ψηφιακή πρόσβαση σε όλα τα παραστατικά/δαπάνες.
-
Κανονισμός «ζωντανός»: επικαιροποίηση, σαφήνεια, εφαρμογή.
-
Πρόληψη με σχέδιο: ετήσιο πλάνο συντήρησης με προϋπολογισμό και προτεραιότητες.
-
Επικοινωνία: τακτικές ενημερώσεις, κανάλια αναφορών/αιτημάτων, διαδικασίες διαμεσολάβησης.
-
Τεχνολογία: εφαρμογές για κοινόχρηστα, ειδοποιήσεις, ηλεκτρονικές πληρωμές, αρχειοθέτηση.
-
Εκπαίδευση: οδηγοί χρήσης, ενημερωτικά για εξοικονόμηση ενέργειας και κανόνες συνύπαρξης
