Σε μια εποχή που ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων υπολείπεται της ζήτησης, προκαλώντας άνοδο των τιμών και των ενοικίων, κρίσιμο ζήτημα καθίσταται η αχρησία και η απαξίωση μεγάλου αριθμού ακινήτων λόγω διαδοχικών αποποιήσεων κληρονομιών. Οι αποποιήσεις γίνονται κατά κανόνα από κληρονόμους αποβιώσαντος ο οποίος είχε χρέη ή βαρύνονταν με άλλες οικονομικές υποχρεώσεις.
Στο θέμα αναφέρεται σε συνέντευξη της στο sofokleousin,gr η Εύη Πέξα, Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω, εξειδικευμένη στο Κληρονομικό Δίκαιο, στα Ακίνητα/Real Estate και στο Οικογενειακό Δίκαιο.
Με τις απαντήσεις της δίνει «ένα οδικό χάρτη» για τη χρήση ενός "εργαλείου" του μόμου που δεν είναι καθόλου διαδεδομένο στην Ελλάδα: Της αποδοχής της κληρονομιάς με το ευεργέτημα της απογραφής.
«Οταν γίνονται διαδοχικές αποποιήσεις κληρονομιών, το Δημόσιο αποκτά τις περιουσίες αυτές μετά από πολλά χρόνια. Μέχρι τότε, κανείς δεν «εκπροσωπεί» αυτά τα ακίνητα, κανείς δεν τα συντηρεί, κανείς δεν έχει δικαιώματα επ’ αυτών, ούτε και ευθύνες για να πληρώνει τις όποιες υποχρεώσεις τα συνοδεύουν» .
«Το αποτέλεσμα είναι να «σαπίζουν», να χάνουν την αξία τους. Απουσιάζουν από την κτηματαγορά και δημιουργούν σοβαρά προβλήματα: Από ποιον θα ζητήσει ο διαχειριστής της οικοδομής τα κοινόχρηστα που αναλογούν στο «ορφανό» διαμέρισμα, ποιος θα πληρώσει αν αυτό προκαλέσει ζημία σε άλλη ιδιοκτησία;», αναφέρει η κ. Πέξα.
Αναφερόμενη στο «ευεργέτημα της απογραφής» και στα οφέλη του για τον «εξ απογραφής» κληρονόμο, η κ. Πέξα επισημαίνει ότι είναι ένα εξαιρετικό «εργαλείο» του νόμου, που δίνει λύσεις με απόλυτη ασφάλεια.
Επιγραμματικά τα οφέλη του «εξ απογραφής» κληρονόμου είναι ότι
- Θωρακίζει την ατομική του περιουσία
- "Μετράει" τι θα κληρονομήσει και τι βάρη θα επωμιστεί, ώστε να αποφασίσει αν τον συμφέρει ή όχι να αποδεχθεί την κληρονομια
- Ευθύνεται για τα χρέη της κληρονομιάς μόνο μέχρι το ενεργητικό της
- Δεν μπλέκει με συνιδιοκτήτη το Δημόσιο (αν υπάρχει συνιδιοκτησία)
- Απεγκλωβίζει άλλους συνιδιοκτήτες (αν υπάρχουν) και «διασώζει» την περιουσία του θανόντος, θωρακίζοντας και τους επόμενους κληρονόμους (αν υπάρχουν).
Σημαντικό επίσης είναι και το ότι οι δανειστές λαμβάνουν κάποια από τα χρήματά τους.
Η έμπειρη δικηγόρος εξηγεί πώς η διαμεσολάβηση και η δικαστική απόφαση μπορούν να απελευθερώσουν ακίνητα που βρίσκονται σε αδιέξοδο. Όπως επισημαίνει «πολλές είναι οι εναλλακτικές, ανάλογα με την περίπτωση: Αυτούσια διανομή, κατανομή σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες, δημιουργία κοινών μερίδων, σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας … Και εν τέλει πώληση με πλειστηριασμό και μοίρασμα των χρημάτων.
Έτσι, τα ακίνητα αυτά απεγκλωβίζονται και όλοι κερδίζουν. Ακόμη και οι δανειστές, γιατί - με την λύση της συνιδιοκτησίας - λαμβάνουν κάποια από τα χρήματά τους.
Τα εργαλεία υπάρχουν. Αρκεί να χρησιμοποιηθούν σωστά.
Συνέντευξη στον ΤΑΣΟ ΤΣΟΜΠΑΝΙΔΗ
-Τι προβλήματα δημιουργούνται από τις διαδοχικές αποποιήσεις κληρονομιών σε ακίνητα και πώς επηρεάζεται η διαχείρισή τους μέχρι να καταλήξουν στο Δημόσιο;
Από την εμπειρία μου γνωρίζω ότι το Δημόσιο αποκτά μετά από πολλά χρόνια τις περιουσίες αυτές. Μέχρι τότε, κανείς δεν «εκπροσωπεί» αυτά τα ακίνητα, κανείς δεν τα συντηρεί, κανείς δεν έχει δικαιώματα επ’ αυτών, ούτε και ευθύνες για να πληρώνει τις όποιες υποχρεώσεις τα συνοδεύουν. Ετσι «σαπίζουν», χάνουν την αξία τους, κανένας δεν τα εκμεταλλεύεται επικερδώς, «απουσιάζουν» από την κτηματαγορά και δημιουργούν σοβαρά προβλήματα και σε τρίτους. Από ποιον θα ζητήσει ο διαχειριστής της οικοδομής τις δαπάνες που αναλογούν στο «ορφανό» διαμέρισμα, ποιος θα πληρώσει αν αυτό προκαλέσει ζημία σε άλλη ιδιοκτησία;
- Ποιες είναι οι συνέπειες για τα ακίνητα που βρίσκονται σε συνιδιοκτησία όταν οι κληρονόμοι αποποιούνται τα μερίδιά τους;
Σ΄αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει μεγάλη εμπλοκή πρακτική και ψυχολογική. Μέχρι αυτά να καταλήξουν στο Δημόσιο, ίσως και να τα χρησιμοποιεί ο συνιδιοκτήτης τους. Παράδειγμα: το ζευγάρι που αγόρασε εξ ημισείας ένα διαμέρισμα, όπου και ζούσαν. Η χήρα, λοιπόν, αποποιήθηκε το μερίδιο του θανόντος, αλλά σήμερα συνεχίζει και ζει μέσα σε αυτό, καθώς της ανήκει το 50%. Καθημερινά, όμως, βιώνει την αγωνία και τον τρόμο για το ποιος δανειστής του θανόντος και πότε θα της «χτυπήσει την πόρτα» και θα «βγάλει» το μερίδιο του σε πλειστηριασμό ή θα της διεκδικήσουν μισθώματα κ.α.
Επίσης υπάρχουν και περιπτώσεις συνιδιοκτησίας με συγγενείς ή άλλα άτομα και σε σπίτια, σε οικόπεδα, σε χωράφια, που από αυτά μπορεί και να βιοπορίζεται ο συνιδιοκτήτης ή να ευελπιστεί να τα εκμεταλλευτεί επικερδώς. Ομως κι αυτά θα παραμείνουν επί χρόνια εγκλωβισμένα. Ποιος θα επενδύσει στην ανακίνηση ενός σπιτιού, αφού στο τέλος θα το έχουν μαζί με το Δημόσιο; Ποιος θα υπογράψει εργολαβική σύμβαση, αφού το μερίδιο του θανόντος δεν εκπροσωπείται ;
- Ποιο είναι το «ευεργέτημα της απογραφής» και ποια τα οφέλη του για τον «εξ απογραφής» κληρονόμο;
- Είναι ένα εξαιρετικό «εργαλείο» του Νόμου, που δίνει λύσεις με απόλυτη ασφάλεια. Επιγραμματικά τα οφέλη του «εξ απογραφής» κληρονόμου είναι ότι θωρακίζει την ατομική του περιουσία, ευθύνεται για τα χρέη της κληρονομιάς μόνο μέχρι το ενεργητικό της, δεν μπλέκει με συνιδιοκτήτη το Δημόσιο (αν υπάρχει συνιδιοκτησία), απεγκλωβίζει άλλους συνιδιοκτήτες (αν υπάρχουν), «διασώζει» το βιος του θανόντος, μπορεί να αγοράσει και ο ίδιος τα ακίνητα αυτά- οπότε κερδίζει άμεσα γιατί τα εκμεταλλεύεται. Σημαντικό επίσης είναι και το ότι οι δανειστές λαμβάνουν κάποια από τα χρήματά τους. Αξιολογώντας την κάθε περίπτωση, αποφασίζει ο κληρονόμος αν θα αποδεχθεί την κληρονομιά με το ευεργέτημα.
- Ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθήσει ένας κληρονόμος που αποδέχεται την κληρονομιά με το ευεργέτημα της απογραφής;
Εντός της ίδιας προθεσμίας για την αποποίηση, αποδέχεται με το ευεργέτημα και ακολούθως:
Α) Με απόφαση του Δικαστηρίου διατάσσεται η απογραφή της κληρονομιάς και ορίζονται συμβολαιογράφος και 2 πραγματογνώμονες, που εκτιμούν την αξία ενεργητικού και παθητικού της κληρονομιάς
Β) Υπογράφεται συμβολαιογραφική πράξη απογραφής της κληρονομιάς
Γ) Γίνεται αποδοχή της κληρονομιάς και
Δ) Ο κληρονόμος ζητά από το Δικαστήριο να διατάξει την πώληση των κληρονομιαίων ακινήτων υπό συγκεκριμένους όρους.
- Ποιες είναι οι βασικές δυσκολίες στην επίλυση προβλημάτων συνιδιοκτησίας ακινήτων και πώς μπορεί να βοηθήσει η δικαστική διανομή;
Ο κάθε συνιδιοκτήτης με το δικό του νοητικό χάρτη και τις ανάγκες του δημιουργεί το «θέλω» του. Οπότε αρχίζουν οι προστριβές και η τοξικότητα, αν τεθεί θέμα λύσης της συνιδιοκτησίας. Άλλος ζητά υπερβολικά ποσά, άλλος αδιαφορεί ή άλλος επειδή ίσως εκμεταλλεύεται αυθαίρετα όλο το ακίνητο σε βάρος των υπολοίπων, «δυναμιτίζει» τη συνεννόηση κ.α.
Στα 37 χρόνια ενασχόλησής μου με real estate, είδα πολλές περιπτώσεις που εν τέλει «συνήλθαν» οι συνιδιοκτήτες με τα ανεδαφικά τους «θέλω» και βρέθηκε λύση.
Η δικαστική διανομή λήγει την εκκρεμότητα. Είναι μονόδρομος για το Δικαστή να την λύσει.
Πριν καν φτάσουμε, όμως, στη δικαστική απόφαση, έχουμε και τη Διαμεσολάβηση. Διαθέτοντας εμπειρία, δυναμικότητα, ευελιξία και άλλες δεξιότητες, πετυχαίνουμε το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα για όλους. Και εν τέλει, αν τυχόν δεν αποδώσει και αυτό, τότε... ό,τι μας πει ο Δικαστής. Πάντως, έστω και το 1% να μας ανήκει σε ακίνητο, δικαιούμαστε να ζητήσουμε τη δικαστική διανομή του.
- Πώς επηρεάζει η εγκατάλειψη ακινήτων την κτηματαγορά και την οικονομία;
- Ενδεικτικά: απαξιώνεται παντελώς η εμπορική τους αξία, δημιουργείται οικιστική κρίση, χάνονται κέρδη από την όποια εκμετάλλευσή τους, το Δημόσιο δεν εισπράττει φόρους, οι συνιδιοκτήτες (π.χ. σε πολυκατοικίες) επιβαρύνονται με ξένες οφειλές, συμπαρασύρονται στις απώλειες και όλοι οι τυχόν συνιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών.
Εκτός από το οικονομικό όφελος, για τους κληρονόμους ή τους συνιδιοκτήτες που επιλύουν τέτοιες εκκρεμότητες υπάρχει και συναισθηματικό όφελος, αφού αποφεύγει προστριβές, αντιπαραθέσεις και μακροχρόνιες δικαστικές εμπλοκές...
- Ετσι είναι. Σταματούν το «ξόδεμα» της ψυχής τους, κάτι που πολλοί δεν συνειδητοποιούν. Ο «εξ απογραφής» κληρονόμος πέρα από τα παραπάνω οφέλη δεν συνθλίβεται ψυχικά, βιώνοντας το θυμό και την οργή των επόμενων κληρονόμων, όταν τους ειδοποιεί (απολογούμενος για λάθη άλλων) για να αποποιηθούν κι εκείνοι. Αυτό που λέω το καταλαβαίνουν μόνον όσοι το έχουν βιώσει.
Στις συνιδιοκτησίες η δικαστική απόφαση λήγει την τοξικότητα, που μέχρι τότε είναι και δεδομένη και ατέρμονη. Η αξιοπρεπής λύση αυτού του θέματος μόνον θετικά συναισθήματα δημιουργεί και προχωρά στη ζωή του το άτομο.
