Σήμα κινδύνου προς το εγχώριο τραπεζικό σύστημα εκπέμπει η Τράπεζα της Ελλάδος, με φόντο την ασταμάτητη άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τη νεότερη έκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η υπερθέρμανση της αγοράς κατοικίας δημιουργεί τις προϋποθέσεις για συσσώρευση συστημικών κινδύνων.
Αν και προς το παρόν δεν τίθεται άμεσο ζήτημα χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, η Κεντρική Τράπεζα ζητά την αυστηρή παρακολούθηση των κριτηρίων δανειοδότησης, ειδικά τώρα που οι χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων αρχίζουν να ανακάμπτουν.
Το στεγαστικό πρόβλημα εξελίσσεται σε μείζονα κοινωνική και οικονομική πρόκληση, με την ψαλίδα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης να συντηρεί τις τιμές σε ιστορικά υψηλά, πιέζοντας ασφυκτικά τους προϋπολογισμούς των νοικοκυριών.
Έσπασε το ρεκόρ του 2008
Η ανοδική πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε και το 2025, έστω και με ελαφρώς ηπιότερους ρυθμούς, όπως σημειώνει η ΤτΕ. Το πιο εντυπωσιακό στοιχείο, ωστόσο, είναι ότι οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων έχουν πλέον υπερβεί το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί το 2008, λίγο πριν το ξέσπασμα της δεκαετούς οικονομικής κρίσης.Η εικόνα της αγοράς για το 2025, όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία, έχει ως εξής:
| Κατηγορία / Γεωγραφική Περιοχή | Ετήσια Αύξηση Τιμών (2025) | Σημειώσεις |
| Σύνολο Διαμερισμάτων | 7,80% |
|
| Παλαιά Διαμερίσματα | 8,10% | |
| Νέα Διαμερίσματα (έως 5 ετών) | 7,40% | |
| Θεσσαλονίκη | 9,60% | |
| Άλλες Μεγάλες Πόλεις | 9,80% |
|
| Αθήνα | 6,20% |
Παρόμοια είναι η εικόνα και στα ενοίκια, με τον σχετικό δείκτη να σκαρφαλώνει στο 116,1 (δ' τρίμηνο 2025) από 106,8 ένα χρόνο πριν -μια αύξηση κατά 8,7%. Ωστόσο, σε αντίθεση με τις τιμές πώλησης, τα ενοίκια παραμένουν ακόμη κάτω από το δικό τους ιστορικό ρεκόρ του 2011.
Το χάσμα προσφοράς και ζήτησης
Η εκτόξευση των τιμών δεν είναι τυχαία, αλλά αποτέλεσμα μιας παρατεταμένης ανισορροπίας στην αγορά. Από την πλευρά της ζήτησης, η ΤτΕ επισημαίνει τις εξής παραμέτρους:
- Επενδύσεις από το εξωτερικό: Την περίοδο 2018-2025, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) σε ακίνητα άγγιξαν το 1,6 δισ. ευρώ ετησίως. Αν και το 2025 καταγράφηκε πτώση 25% –κυρίως λόγω των αλλαγών στη Golden Visa– το ξένο ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό.
- Δημογραφικές αλλαγές: Παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού, η αστικοποίηση και η αύξηση των μονοπρόσωπων/μονογονεϊκών νοικοκυριών αυξάνουν τις ανάγκες για νέες κατοικίες.
Από την πλευρά της προσφοράς, το κυριότερο πρόβλημα είναι τα εγκλωβισμένα ακίνητα. Ένας τεράστιος αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς ως εξασφαλίσεις σε «κόκκινα» δάνεια που βρίσκονται σε διαδικασίες εκτέλεσης. Η νομική αβεβαιότητα αποτρέπει την ανακαίνιση και αξιοποίησή τους.
Σε ό,τι αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση, σημειώνεται ότι πάνω από 207.000 ακίνητα (στοιχεία 2024) είναι δεσμευμένα σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, αφαιρώντας πολύτιμο απόθεμα από τη μακροχρόνια στέγαση.
Επιπλέον, παραμένει υποτονική η οικοδομική δραστηριότητα. Ο ρυθμός αναπλήρωσης των κτιρίων είναι δραματικά χαμηλός. Η συμμετοχή του κατασκευαστικού τομέα στο ΑΕΠ βρίσκεται μόλις στο 2,2%, τη στιγμή που ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 5%.
Επίσης, διατηρούνται σημαντικά θεσμικά και οικονομικά εμπόδια: Το υψηλό κόστος ανακαίνισης, τα προβλήματα πολυιδιοκτησίας και η πρόσφατη νομική αβεβαιότητα λόγω των προσφυγών στο ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) «πάγωσαν» την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία είδε τις άδειες να μειώνονται κατά 2,4% το 2025.
Η κρίση προσιτότητας και η σύσταση στις τράπεζες
Η «τέλεια καταιγίδα» των υψηλών τιμών αγοράς, των αυξημένων ενοικίων, των φόρων και του κόστους συντήρησης, έχει οδηγήσει σε ραγδαία επιδείνωση του Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ). Για τον μέσο Έλληνα, η απόκτηση κατοικίας χαρακτηρίζεται πλέον από οριακή έως εξαιρετικά χαμηλή προσιτότητα.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η ΤτΕ ξεκαθαρίζει, απευθυνόμενη κυρίως προς τις τράπεζες, ότι η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών είναι η απαρχή συσσώρευσης «κυκλικών συστημικών κινδύνων». Καθώς τα στεγαστικά δάνεια αρχίζουν να ανακάμπτουν, οι τράπεζες οφείλουν να είναι εξαιρετικά προσεκτικές στα πιστοδοτικά τους κριτήρια για να αποφευχθεί η δημιουργία μιας νέας γενιάς μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Η Κεντρική Τράπεζα καταλήγει στο συμπέρασμα ότι απαιτείται άμεση κρατική παρέμβαση με διττό στόχο: αφενός την ανάπτυξη νέων οικιστικών έργων και την αναβάθμιση των παλαιών, και αφετέρου την παροχή ισχυρών κινήτρων ώστε τα χιλιάδες «κλειστά» και αποσυρμένα ακίνητα να επιστρέψουν άμεσα στην αγορά.
