Παρά την απαγόρευση των μετρητών κατά την αγορά ακινήτων τους τελευταίους 13 μήνες, εντούτοις σχεδόν κατά το ήμισυ, οι αγοραπωλησίες γίνονται τοις μετρητοίς και η ΑΑΔΕ δεν μπορεί να κάνει τίποτα!
Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτων με τη χρήση μετρητών και για τους παραβάτες προβλέπονται τσουχτερά πρόστιμα που ανέρχονται στο 10% του τιμήματος, με ελάχιστο ποσό τις 10.000 ευρώ, και ανώτατο, το ποσό των 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.
Ωστόσο η απαγόρευση ισχύει για τα ποσά που αναγράφονται στα συμβόλαια μεταβίβασης και όχι για το πραγματικό τίμημα της αγοράς.
Στα συμβόλαια αναγράφονται και οι φόροι υπολογίζονται επ’ αυτών, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων ή αν θέλουν οι συναλλασσόμενοι μπορούν να αναγράψουν και το πραγματικό τίμημα που είναι υψηλότερο.
Πώς επανήλθαν τα μετρητά
Τα μετρητά επανέκαμψαν στις αγορές ακινήτων, εξαιτίας της έκρηξης των αγοραίων τιμών των ακινήτων που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια 8 χρόνια και ιδίως την τελευταία τετραετία.
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 και ίσχυσαν από την 1η/1/2022, με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από τους ιδιώτες εκτιμητές που είχε προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών και αφορούσαν στα τέλη του 2020. Τότε, οι τιμές εφορίας των ακινήτων προσαρμόστηκαν στις αγοραίες τιμές.
Την περίοδο εκείνη ο δείκτης των τιμών αγοράς των διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος βρισκόταν στις 68 μονάδες (με έτος βάσης το 2007 που ήταν στις 100 μονάδες) και τώρα (Σεπτέμβριος 2024) έχει εκτοξευτεί στις 105 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 54%.
Η αύξηση αυτή (54%) αποτυπώνει τη μεταβολή των τιμών αγοράς των κατοικιών κατά την τελευταία τετραετία.
Ο καλπασμός των αγοραίων τιμών οδήγησε στη θεαματική διεύρυνση της διαφοράς με τις αντικειμενικές αξίες, εξέλιξη που ευνοεί τη χρήση μετρητών, καθώς και τη χρήση αδήλωτου μαύρου χρήματος.
Στα συμβόλαια αναγράφεται η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, που είναι η ελάχιστη τιμή και το συγκεκριμένο ποσό καταβάλλεται από τον αγοραστή μέσω τραπεζών και αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Το υπόλοιπο ποσό, της διαφοράς της αντικειμενικής από την πραγματική αξία, καταβάλλεται τοις μετρητοίς αποφεύγοντας την επιβολή φόρου μεταβίβασης, αλλά και φυσικά, τον φορολογικό έλεγχο.
Παράδειγμα, μια κατοικία, η αντικειμενική αξία της οποίας υπολογίστηκε στα τέλη του 2020 σε 150.000 ευρώ, αφού στα επίπεδα αυτά ήταν η τιμή αγοράς της, σήμερα πωλείται προς 230.000 ευρώ.
Στο συμβόλαιο μεταβίβασης, θα αναγραφεί το ποσό των 150.000 ευρώ, επί του οποίου θα υπολογιστεί και φόρος και τα τέλη μεταβίβασης.
Το υπόλοιπο ποσό των 80.000 ευρώ καταβάλλεται με μετρητά και χωρίς να υπολογιστεί επ’ αυτού φόρος μεταβίβασης.
