Απαισιοδοξία για την τελική απορρόφηση του προγράμματος «Σπίτι μου 2» εκφράζουν τραπεζικά στελέχη, παρότι η κυβέρνηση έδωσε παράταση πέντε μηνών για την υπαγωγή των δικαιούχων και διεύρυνε τα εισοδηματικά όρια. Όπως τονίζουν, το βασικό πρόβλημα του προγράμματος των 2 δισ. ευρώ είναι η έλλειψη προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, που θα μπορούσε να μετριασθεί αν επιτρεπόταν η χρηματοδότηση και για νεότερα ακίνητα, κάτι που δεν θα συμβεί ούτε στην... παράταση.
Όπως αναφέρουν τραπεζικές πηγές, η ανταπόκριση από πιθανούς δικαιούχους που καλύπτονται από τα νέα, διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια είναι ως τώρα περιορισμένη. Βασικό πρόβλημα του προγράμματος παραμένει, η περιορισμένη προσφορά. Υπάρχει μεγάλος αριθμός δικαιούχων που έχουν εξασφαλίσει έγκριση δανείου, αλλά δεν καταφέρνουν να βρουν κατάλληλη κατοικία.
Υπενθυμίζεται ότι ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Νίκος Παπαθανάσης, ανακοίνωσε παράταση πέντε μηνών για το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», η οποία μεταθέτει την προθεσμία υπαγωγής έως τις 31 Μαΐου 2026 (από 31 Δεκεμβρίου 2025) και την τελική ημερομηνία εκταμίευσης έως τις 31 Αυγούστου 2026 (από 30 Ιουνίου 2026). Επιπλέον, διευρύνονται τα εισοδηματικά κριτήρια ως εξής:
- Άγαμος: Όριο εισοδήματος από 20.000€ σε 25.000€
- Ζευγάρι: Όριο εισοδήματος από 28.000€ σε 35.000€
- Προσαύξηση ανά παιδί: Αυξάνεται από 4.000€ σε 5.000€
- Τετραμελής οικογένεια: Κάλυψη έως 45.000€ (από 36.000€)
- Μονογονεϊκές οικογένειες: Όριο εισοδήματος 39.000€ (από 31.000€)
«Φούσκα» στις τιμές
Το μόνο που είναι βέβαιο έως τώρα είναι ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» έχει προκαλέσει μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικιών, όπου παρατηρείται το παράδοξο φαινόμενο να αυξάνονται οι τιμές παλαιών διαμερισμάτων όλο και ταχύτερα από τις τιμές των νέων. Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι η παράταση των πέντε μηνών που δόθηκε θα επεκτείνει ακόμη περισσότερο χρονικά και τις στρεβλώσεις, με τους ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών που εμπίπτουν στο «Σπίτι μου 2» να προβάλλουν ακόμη μεγαλύτερες αξιώσεις.
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το γ΄ τρίμηνο του 2025, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 7,7%.
Η ανάλυση με βάση την παλαιότητα αποκαλύπτει την εξής εικόνα:
- Παλαιά Διαμερίσματα (άνω των 5 ετών): Κατέγραψαν ετήσιο ρυθμό αύξησης 8,5%.
- Νέα Διαμερίσματα (έως 5 ετών): Κατέγραψαν ετήσιο ρυθμό αύξησης 6,6%.
Στην κατηγορία των παλαιών διαμερισμάτων, όλα δείχνουν ότι αυτά που δέχονται τις μεγαλύτερες πιέσεις για αύξηση είναι αυτά που έχουν κατασκευασθεί ως το 2007, δηλαδή όσα βρίσκονται εντός της παραμέτρου του προγράμματος «Σπίτι μου 2».
Ισχυρό ενδιαφέρον, μεγάλα εμπόδια
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», παρά τον έντονο αρχικό ενθουσιασμό και το ρεκόρ αιτήσεων, συναντά σημαντικά εμπόδια και δυσκολίες, οι οποίες οδηγούν στην εκτίμηση ότι δεν θα απορροφηθεί πλήρως, αλλά θα μείνουν ακόμη και μετά την παράταση αδιάθετα εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.
Το κεντρικό και μεγαλύτερο πρόβλημα του προγράμματος είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια:
- Στενοί Περιορισμοί Παλαιότητας/Κατάστασης: Τα επιλέξιμα ακίνητα πρέπει να είναι παλαιότητας άνω των 15 ετών (πριν το 2007) και να μην είναι ημιτελή. Ο συνδυασμός αυτών των προϋποθέσεων, σε συνδυασμό με την ήδη υπάρχουσα έλλειψη προσφοράς στην αγορά, ανεβάζει τον βαθμό δυσκολίας εξεύρεσης κατάλληλων σπιτιών.
- Η πολυπλοκότητα των απαιτούμενων διαδικασιών και εγγράφων δημιουργεί πρόσθετα προβλήματα και καθυστερήσεις: Η απαίτηση για την ύπαρξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι συχνά ένα μεγάλο εμπόδιο. Πρόκειται για μια διαδικασία που είναι χρονοβόρα, κοστοβόρα και αρκετά περίπλοκη, ειδικά για παλαιότερα ακίνητα, τα οποία είναι και τα βασικά στοχευμένα από το πρόγραμμα.
- Δυσκολία εύρεσης πωλητή: Ακόμα και αν ο δικαιούχος βρει ακίνητο, αντιμετωπίζει συχνά τη διστακτικότητα των πωλητών. Πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν αγοραστές με ρευστότητα που μπορούν να ολοκληρώσουν άμεσα τη συναλλαγή, αποφεύγοντας τις χρονοβόρες διαδικασίες έγκρισης και εκταμίευσης του δανείου.
- Οικονομικές Δυσκολίες για τους Δικαιούχους: Παρά το χαμηλό ή μηδενικό επιτόκιο, το πρόγραμμα δεν απευθύνεται στους πλέον οικονομικά ευάλωτους. Το δάνειο καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου (με ανώτατο όριο χρηματοδότησης τα 190.000 ευρώ).
- Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει ίδιους πόρους για να καλύψει το υπολειπόμενο τίμημα, καθώς και τα έξοδα μεταβίβασης (φόροι, συμβολαιογραφικά έξοδα κ.λπ.). Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο 200.000 ευρώ, ο αγοραστής πρέπει να καλύψει τουλάχιστον 20.000 ευρώ, συν τα έξοδα.
