Τους τραπεζικούς λογαριασμούς των πωλητών και των αγοραστών ακινήτων ελέγχει η Εφορία προκειμένου να διαπιστώσει το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε για τη μεταβίβαση, στις περιπτώσεις που αυτό είναι μεγαλύτερο από τη δηλούμενη αντικειμενική αξία.
Αυτό προκύπτει από πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, στο οποίο προσέφυγε εταιρεία η ο οποία είχε αγοράσει ακίνητο πληρώνοντας φόρο μεταβίβασης, στην αντικειμενική αξία, αλλά από έλεγχο των τραπεζικών λογαριασμών βρέθηκε ότι το τίμημα ήταν σχεδόν διπλάσιο.
Κατόπιν έγινε επανυπολογισμός του φόρου, ενώ η προσφυγή της εταιρείας. Αρχικά στην Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών, στη συνέχεια στο Διοικητικό Δικαστήριο και κατόπιν στο ΣτΕ δεν είχε καμία τύχη.
Η εντολή της ΑΑΔΕ για ελέγχους σε βάθος των μεταβιβάσεων ακινήτων σχετίζεται με το γεγονός ότι μεταξύ των αντικειμενικών και των αγοραίων τιμών υπάρχει πλέον τεράστια διαφορά, με τις τιμές αγοράς να είναι αυξημένες πάνω από 50% σε σχέση με τις αντικειμενικές τιμές, οι οποίες ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και έκτοτε οι αγοραίες καλπάζουν.
Σύμφωνα με την νομοθεσία ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται επί της αναγραφόμενης τιμής στο συμβόλαιο, η οποία δεν μπορεί να είναι κατώτερη της ισχύουσας αντικειμενικής αξίας, αναφέρει η σχετική διάταξη.
Η ίδια διάταξη προβλέπει ότι, εάν η εφορία αποδείξει ότι το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά ήταν υψηλότερο, επανυπολογίζει τον ΦΜΑ ενώ ο έλεγχος γίνεται στους τραπεζικούς λογαριασμούς πωλητή και αγοραστή.
Αμφότεροι γλιτώνουν τις συνέπειες του ελέγχου, εάν το τίμημα που υπερβαίνει τη αντικειμενική αξία καταβληθεί τοις μετρητοίς και στο συμβόλαιο εμφανιστεί μόνο η αντικειμενική αξία. Φυσικά η χρήση μετρητών απαγορεύεται ρητώς από τον νόμο στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επισύρει αυστηρές κυρώσεις, αλλά είναι δύσκολο να εντοπιστεί.
Τους μαρτύρησαν τα εμβάσματα
Το θέμα προέκυψε από μια υπόθεση ακινήτου, που αγόρασε μία εταιρεία και στο συμβόλαιο δηλώθηκε τίμημα ίσο με την αντικειμενική αξία και συγκεκριμένα 383.815,99 ευρώ, το οποίο και καταβλήθηκε με την υπογραφή του συμβολαίου.
Στη συνέχεια όμως, η Εφορία από έλεγχο των τραπεζικών λογαριασμών βρήκε πως καταβλήθηκε και επιπλέον ποσό, από τον αγοραστή στον πωλητή του ακινήτου, ύψους 266.184,01, ευρώ και έτσι η Εφορία προσδιόρισε το πραγματικό τίμημα στο ποσό των 650.000 ευρώ.
Έτσι, η αρμόδια Δ.Ο.Υ. επανυπολόγισε τον φόρο μεταβίβασης επί της αξίας των 650.000 ευρώ και όχι της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο και εκτός του αυξημένου φόρου καταλόγισε στον αγοραστή και πρόστιμο.
Η αγοράστρια εταιρεία προσέφυγε στη ΔΕΔ, η οποία απέρριψε την ενδικοφανή προσφυγή και κατόπιν έγινε προσφυγή στο διοικητικό δικαστήριο (διοικητικό Εφετείο) το οποίο επίσης απέρριψε την προσφυγή και στη συνέχεια κατέθεσε προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Τι αποφάσισε το ΣτΕ
Με την υπ. αριθμ. 848/2025 απόφαση του Β’ Τμήματος, το ανώτατο δικαστήριο αποφάνθηκε πως το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου τίμημα, το οποίο είναι ίσο με την αντικειμενική αξία, δεν δεσμεύει την φορολογική αρχή, καθώς μπορεί να αποδείξει με τον έλεγχο πως είναι υψηλότερο.
Στο σκεπτικό της απόφασης αναφέρει ότι, το συμβόλαιο ακινήτου αποτελεί φορολογικό στοιχείο κατά τον ΚΒΣ, και ότι η φορολογική διοίκηση δύναται να αμφισβητήσει το δηλωθέν τίμημα ακόμη και αν ταυτίζεται με την αντικειμενική αξία, εφόσον υπάρχουν αποδείξεις όπως τραπεζικά δεδομένα, από τα προκύπτει πως το τίμημα ήταν υψηλότερο.
Προσθέτει επίσης ότι η τέλεση φορολογικής παράβασης, όπως η ανακριβής αναγραφή του τιμήματος σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, μπορεί να προκύπτει, κατά την αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας φορολογικής αρχής, όχι μόνο με βάση άμεσες αποδείξεις, αλλά και από έμμεσες αποδείξεις (τεκμήρια), ήτοι από αντικειμενικές και συγκλίνουσες ενδείξεις οι οποίες, συνολικά θεωρούμενες και ελλείψει άλλης εύλογης και αρκούντως τεκμηριωμένης, ενόψει των συνθηκών, εξήγησης, που ευλόγως αναμένεται από τον φορολογούμενο, είναι ικανές να προσδώσουν στέρεη πραγματική βάση στο συμπέρασμα περί διάπραξης της αποδιδόμενης παράβασης.
Τέτοια στοιχεία έμμεσης απόδειξης μπορεί να θεωρηθεί ότι συντρέχουν σε περίπτωση, όπως η επίδικη, στην οποία η φορολογική αρχή εντοπίζει ότι στον τραπεζικό λογαριασμό φορολογουμένου έχουν κατατεθεί, και μάλιστα σε χρονικό σημείο εγγύς του χρόνου σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, από τον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος ασκεί εμπορική επιχείρηση αγοραπωλησίας ακινήτων, χρηματικά ποσά που υπερβαίνουν το αναγραφόμενο στο πωλητήριο συμβόλαιο τίμημα, είτε αυτό συμπίπτει με την προκύπτουσα κατ’ εφαρμογή των αντικειμενικών κριτηρίων αξία είτε την υπερβαίνει.
