Σε ομηρία χιλιάδες δανειολήπτες με ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια

Σε καθεστώς ιδιότυπης ομηρείας έχουν βρεθεί δεκάδες χιλιάδες δανειολήπτες, με στεγαστικά ή επιχειρηματικά δάνεια που έχουν ενέχυρο κατοικίας, τα οποία ανήκουν στην κατηγορία των ρυθμισμένων, εξυπηρετούμενων δανείων και έχουν πουληθεί από τράπεζες σε εταιρείες διαχείρισης δανείων. Τα περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας, που ανέρχονται σε αρκετά δισεκατομμύρια ευρώ, θα μπορούσαν να γίνουν «πράσινα» με δραστικές αναδιαρθρώσεις από τους servicers, αλλά προς το παρόν δεν γίνονται κινήσεις προς την κατεύθυνση αυτή, ώστε να βρεθεί οριστική λύση και για τους δανειολήπτες.

Οι τράπεζες έχουν ρυθμίσει δάνεια δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ, αλλά, όπως έχει κατ' επανάληψη διαπιστωθεί από τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, οι ρυθμίσεις αυτές δεν έχουν, κατά κανόνα, επιτυχή έκβαση και γρήγορα πολλά ρυθμισμένα δάνεια επανέρχονται στην κατηγορία των κόκκινων/μη εξυπηρετούμενων. Όπως φαίνεται στον πίνακα (πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος), στο τέλος του 2019 υπήρχαν συνολικά ρυθμισμένα δάνεια ύψους 38,5 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα περισσότερα (24,6 δισ.) ήταν μη εξυπηρετούμενα και περίπου 14 δισ. ευρώ βρίσκονταν στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων. Ήδη από τα τέλη του 2020, είχε καταγραφεί μια μεγάλη μείωση των ρυθμισμένων δανείων, περίπου κατά 10 δισ. ευρώ, καθώς οι τράπεζες τα μετέφεραν, μέσα από μεγάλες τιτλοποιήσεις στα fund. Σημαντικό ποσοστό των δανείων που έχουν μεταφερθεί στις εταιρείες διαχείρισης είναι ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια.

Οι ρυθμίσεις δανείων

Τα περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας δεν θεωρούνται, από εποπτική άποψη, ότι έχουν βρεθεί σε οριστική ρύθμιση, παρότι, κυρίως μέσω επιμήκυνσης της διάρκειάς τους, αλλά και με τα κρατικά προγράμματα επιδότησης δόσης («Γέφυρα»), οι δανειολήπτες καταφέρνουν να τα πληρώνουν με συνέπεια. Για να θεωρηθεί ότι έχουν οριστικά ρυθμισθεί, θα πρέπει και να βρεθεί τρόπος, ώστε το υπόλοιπο του δανείου να είναι χαμηλότερο από την αξία της κατοικίας που αποτελεί ενέχυρο για το δάνειο. Για παράδειγμα, δεν θεωρείται οριστικά ρυθμισμένο ένα δάνειο, ακόμη και αν η μηνιαία δόση έχει μειωθεί σε αρκετά χαμηλό επίπεδο για να πληρώνεται από τον δανειολήπτη, όταν έχει υπόλοιπο 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου είναι 80.000 ευρώ.

Σε αυτό το σενάριο, το οποίο αντιμετωπίζουν χιλιάδες δανειολήπτες, οι εταιρείες διαχείρισης θα μπορούσαν να δώσουν μια οριστική λύση, αξιοποιώντας τα περιθώρια που έχουν εκ του γεγονότος ότι έχουν αγοράσει τα δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές, σε σχέση με την ονομαστική τους αξία. Στο παράδειγμα που προαναφέραμε, εύκολα μια εταιρεία διαχείρισης θα μπορούσε να κουρέψει την αξία του δανείου για να μειωθεί από τα 100.000 ευρώ σε ποσό χαμηλότερο των 80.000 ευρώ. Ενδεχομένως, για να γίνει οριστική ρύθμιση του δανείου, σύμφωνα με τα εισοδήματα του δανειολήπτη, να απαιτηθεί και μια επιπλέον επιμήκυνση της διάρκειας. Τελικό αποτέλεσμα θα είναι το δάνειο να γίνει οριστικά «πράσινο» και, θεωρητικά, να υπάρχει η δυνατότητα να το πουλήσει εκ νέου η εταιρεία διαχείρισης στην τράπεζα, σε υψηλότερη τιμή που θα της επιτρέψει να «κλειδώσει» ένα κεφαλαιακό κέρδος σε σύντομο χρόνο.

Όμως, αυτές οι αναδιαρθρώσεις δανείων παραμένουν «παγωμένες», καθώς οι τράπεζες δεν θέλουν να επαναγοράσουν δάνεια αυτής της κατηγορίας. Αν το κάνουν, θα πρέπει για δώδεκα μήνες μετά τη ρύθμιση του δανείου, διάστημα που θα πρέπει να παρέλθει για να θεωρηθεί, από εποπτική άποψη, ότι το δάνειο είναι «πράσινο», να κρατούν «στην άκρη» περισσότερα κεφάλαια από όσα κρατούν για τα εξυπηρετούμενα δάνεια. Δεδομένων των πιέσεων που δέχεται συνεχώς η κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών εξαιτίας των τιτλοποιήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι τράπεζες είναι απρόθυμες να προσθέσουν περισσότερα βάρη στους ισολογισμούς τους.

Από την πλευρά τους, οι εταιρείες διαχείρισης δεν έχουν λόγο να βιάζονται να προχωρήσουν σε οριστικές ρυθμίσεις που θα δώσουν μόνιμη λύση στους δανειολήπτες. Όσο τα δάνεια συνεχίζουν να εξυπηρετούνται, έστω και τρόπο που μπορεί στο μέλλον να δημιουργήσει προβλήματα, οι εταιρείες δεν έχουν κίνητρο να κουρέψουν την αξία των δανείων, αφού δεν μπορούν να τα επιστρέψουν στις τράπεζες και να «γράψουν» κεφαλαιακό κέρδος. Έτσι, το πρόβλημα αφήνεται για να λυθεί αργότερα, όταν οι δανειολήπτες θα αρχίσουν να «ζορίζονται» και θα υπάρχει ο κίνδυνος τα ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια να «κοκκινίσουν» εκ νέου.