Παρά την εφαρμογή αυστηρότερων ορίων επένδυσης, το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας παραμένει ένα από τα κορυφαία στην Ευρώπη σε επίπεδο ζήτησης, ενώ οι ξένοι επενδυτές αξιοποιούν τα δύο «παράθυρα» που έχουν μείνει στη νομοθεσία για να κάνουν επενδύσεις με ελάχιστο όριο 250.000 ευρώ.
Σύμφωνα με στοιχεία έως τον Δεκέμβριο του 2025, που παραθέτει σε ανάλυση ο μεσιτικός οίκος Astons, έχουν εκδοθεί συνολικά 79.056 άδειες παραμονής για επενδυτές και τα μέλη των οικογενειών τους, ενώ μόνο κατά τη διάρκεια του 2025 καταγράφηκαν 9.747 νέες αιτήσεις.
Οι νέες κλίμακες επένδυσης (800.000 € και 400.000 €)
Ο νέος χάρτης του προγράμματος διαχωρίζει τη χώρα σε διαφορετικές ζώνες:
- Όριο 800.000 ευρώ: Εφαρμόζεται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, καθώς και σε όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται νησιά όπως η Κρήτη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Ζάκυνθος, η Μύκονος και η Σαντορίνη.
- Όριο 400.000 ευρώ: Εφαρμόζεται για αγορές ακινήτων σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές της επικράτειας.
Οι δύο εξαιρέσεις για να κατεβεί το όριο στα 250.000 ευρώ
Η νομοθεσία διατηρεί δύο σημαντικές εξαιρέσεις που επιτρέπουν την απόκτηση άδειας διαμονής με επένδυση ύψους 250.000 ευρώ. Το όριο αυτό ισχύει ανεξαρτήτως της τοποθεσίας και του μεγέθους του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της Αθήνας και του Πειραιά. Οι δύο αυτές στρατηγικές επιλογές, που έχουν αποκτήσει τεράστια δυναμική μεταξύ επαγγελματιών επενδυτών και κατασκευαστών το 2025, είναι οι εξής:
1,. Μετατροπή (Conversion) εμπορικών ακινήτων σε οικιστικά: Ο επενδυτής αγοράζει ένα εμπορικό ακίνητο (όπως χώρους γραφείων, αποθήκες ή βιομηχανικά κτίρια) και αλλάζει επίσημα το καθεστώς του σε κατοικία. Βασική προϋπόθεση είναι ότι οι εργασίες μετατροπής πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για τη Golden Visa. Η πρακτική αυτή επιτρέπει την προσφορά ποιοτικών διαμερισμάτων και στούντιο στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά σε τιμές πολύ χαμηλότερες από το όριο των 800.000 ευρώ, προσφέροντας υψηλή ρευστότητα και προοπτικές ανατίμησης.
2. Αποκατάσταση (Restoration) διατηρητέων κτιρίων: Αφορά την αγορά και την πλήρη αποκατάσταση ενός ακινήτου που είναι επισήμως καταχωρημένο ως αρχιτεκτονικό μνημείο ή κτίριο ιστορικής/πολιτιστικής αξίας. Ο επενδυτής έχει περιθώριο να ολοκληρώσει την ανακαίνιση μέχρι το πέμπτο έτος κατοχής της άδειας διαμονής. Σε περίπτωση που δεν ολοκληρωθούν τα έργα, η άδεια ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο 150.000 ευρώ.
Από ποιες χώρες προέρχονται οι επενδυτές και γιατί
Η ανάλυση του προφίλ των ξένων αγοραστών (στοιχεία τέλους 2025) αποκαλύπτει τις πέντε κυρίαρχες εθνικότητες στο πρόγραμμα και τα διαφορετικά κίνητρά τους:
- Κίνα (56% των ενεργών αδειών): Παραμένει η μεγαλύτερη αγορά. Βασικά κίνητρα αποτελούν η πρόσβαση σε εκπαιδευτικές ευκαιρίες για τα παιδιά και η διαφοροποίηση των περιουσιακών στοιχείων (asset diversification).
- Τουρκία (8%): Οι Τούρκοι επενδυτές αναζητούν κυρίως πολιτική σταθερότητα και ελευθερία κινήσεων στον ευρωπαϊκό χώρο.
- Λίβανος (5%): Οι επενδυτές από τον Λίβανο εστιάζουν στο αίσθημα ασφάλειας και στην πρόσβαση στο τραπεζικό σύστημα της Ε.Ε..
- Ηνωμένο Βασίλειο (3,8%): Μετά το Brexit, το βασικό κίνητρο των Βρετανών είναι η ανάκτηση της ελευθερίας μετακίνησης εντός της Ζώνης Σένγκεν.
- Ιράν / Αίγυπτος (~3%): Οι επενδυτές από τις χώρες αυτές αναζητούν την εξασφάλιση ευρωπαϊκής άδειας διαμονής και την προστασία των κεφαλαίων τους.
