Όταν ένας επαγγελματίας έχει προβλήματα με τράπεζες ή servicers, είναι λογικό να σκέφτεται πώς θα προστατέψει ό,τι έχει. Πολλοί καταλήγουν στην ίδια ιδέα: να μεταβιβάσουν ακίνητα σε κάποιον δικό τους, για να «σωθούν» από κατασχέσεις και πλειστηριασμούς.
Όμως αυτό που μοιάζει έξυπνη κίνηση, συχνά εξελίσσεται σε μεγάλη παγίδα: Ο νόμος δίνει στον πιστωτή (τράπεζα, servicer κ.λπ.) το δικαίωμα να αμφισβητήσει μια μεταβίβαση, όταν γίνεται για να του «κοπεί ο δρόμος» (άρθρα 939–946 ΑΚ). Αυτό λέγεται αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας.
Το ελληνικό δίκαιο προβλέπει ρητά την αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας όταν ο οφειλέτης μεταβιβάζει περιουσιακά στοιχεία με σκοπό να ζημιώσει τον πιστωτή (άρθρα 939–946 ΑΚ).
Η διάρρηξη δεν ακυρώνει γενικά το συμβόλαιο, αλλά το καθιστά ανενεργό έναντι του δανειστή, επιτρέποντας να στραφεί κατά του ακινήτου, σαν αυτό να μη μεταβιβάστηκε ποτέ.
Πότε μια μεταβίβαση θεωρείται ύποπτη
Για να μπορέσει ο πιστωτής να προσβάλλει μια μεταβίβαση, πρέπει να συντρέχουν κάποια βασικά στοιχεία:
- να υπάρχει ήδη χρέος (άρθρο 939 ΑΚ),
- να έγινε μεταβίβαση περιουσίας (πώληση ή δωρεά),
- να φαίνεται ότι έγινε για να μη πληρωθεί ο πιστωτής (άρθρο 939 ΑΚ),
- μετά τη μεταβίβαση να μην υπάρχει άλλη αξιόλογη περιουσία (άρθρο 939 ΑΚ),
- αν πρόκειται για πώληση, να αποδεικνύεται ότι ο αγοραστής γνώριζε τι πάει να γίνει (άρθρο 941 ΑΚ).
Με απλά λόγια: αν η πράξη «εξαφανίζει» την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, θεωρείται ότι ενέχει δόλο με σκοπό την βλάβη του πιστωτή.
Πώληση ή δωρεά; Υπάρχει διαφορά
Αν πρόκειται για πώληση, ο πιστωτής πρέπει να αποδείξει ότι ο αγοραστής ήξερε ότι γίνεται ζημιά (άρθρο 941 ΑΚ).
Αν πρόκειται για δωρεά, τα πράγματα είναι πολύ πιο απλά για τον πιστωτή (άρθρο 942 ΑΚ).
Με άλλα λόγια: μια «δωρεά στο παιδί» είναι πολύ πιο εύκολο να προσβληθεί από μια κανονική πώληση.
Κινδυνεύει ο τρίτος που «πήρε» το ακίνητο;
Ο τρίτος που απέκτησε το ακίνητο δεν είναι νομικά «καλυμμένος» μόνο και μόνο επειδή υπέγραψε συμβόλαιο.
Αν η μεταβίβαση διαρραγεί:
- το ακίνητο κινδυνεύει σαν να μην αγοράστηκε ποτέ,
- μπορεί να ζητηθούν πίσω χρήματα ή ωφέλειες,
- μπλέκει σε χρόνια δικαστήρια και έξοδα.
Η προθεσμία της πενταετίας
Ο νόμος λέει ότι η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται μετά από πέντε χρόνια από τη μεταβίβαση (άρθρο 946 ΑΚ).
Αλλά:
- αν ο πιστωτής κάνει αγωγή, η προθεσμία σταματά (άρθρο 261 ΑΚ),
- αν μια αγωγή κοπεί για τυπικούς λόγους και ξαναγίνει μέσα σε 6 μήνες, δεν χάνεται το δικαίωμα (άρθρο 263 ΑΚ).
Αν παρέλθει η πενταετία χωρίς ο πιστωτής να αντιδράσει στη μεταβίβαση των ακινήτων του οφειλέτη, τότε παραγράφεται το δικαίωμα του να ασκήσει αγωγή διάρρηξης.
Το πρόβλημα μεταφέρεται, δεν λύνεται
Το πρόβλημα δεν εξαφανίζεται με μια μεταβίβαση. Απλώς πηγαίνει πιο πίσω χρονικά.
Η μεταβίβαση ακινήτου σε συγγενικά ή άλλα πρόσωπα με σκοπό την αποφυγή πλειστηριασμού δεν προσφέρει πραγματική ασφάλεια. Στην πράξη, προϋποθέτει μακρόχρονη αδράνεια από την πλευρά του πιστωτή, κάτι που σπάνια συμβαίνει. Όσο υπάρχουν ενεργές οφειλές, ο κίνδυνος παραμένει και μπορεί να επανεμφανιστεί ακόμη και μετά από χρόνια.
Η ουσία δεν βρίσκεται σε «κόλπα» ή μετακινήσεις περιουσίας, αλλά στον σωστό σχεδιασμό για το σύνολο των χρεών. Η οργανωμένη αναδιάρθρωση οφειλών είναι πιο σταθερός δρόμος όταν υπάρχει δυσκολία πληρωμής, από το να μεταφέρεται απλώς η περιουσία σε τρίτους.
Εν ολίγοις, η αγωγή διάρρηξης αποτελεί θεσμικό μηχανισμό ελέγχου μεταβιβάσεων που γίνονται εις βάρος πιστωτών. Οι μεταβιβάσεις χωρίς επαρκή νομική και οικονομική στάθμιση δεν προσφέρουν ασφάλεια Δικαίου και συχνά δημιουργούν νέους κινδύνους.
Η έγκαιρη και οργανωμένη αντιμετώπιση των υποχρεώσεων μειώνει την πιθανότητα μακροχρόνιων δικαστικών συγκρούσεων και αβεβαιότητας.
* Για τις πληροφορίες αυτού του άρθρου ευχαριστούμε την εξειδικευμένη εταιρεία Solvdebt
