Με βάση και τα ενοίκια θα καθοριστούν οι νέες αντικειμενικές αξίες σε 1.243 οικιστικές ζώνες σε όλη τη χώρα, όπου διαπιστώνονται δυσκολίες στον προσδιορισμό τους.
Αυτό προβλέπουν οι νεότερες οδηγίες που δίδονται, με απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα στους ιδιώτες εκτιμητές, οι οποίοι υποχρεούνται να υποβάλουν τις εισηγήσεις τους έως την 30η Νοεμβρίου, εν μέσω καραντίνας.
Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι οι νέες αντικειμενικές να εφαρμοστούν από τις αρχές του 2021, αλλά λόγω του νέου lockdown, τίποτα δεν είναι βέβαιο και δεν αποκλείεται νέα αναβολή.
Οι 1.243 ζώνες βρίσκονται σχεδόν σε όλη τη χώρα, όπως Αττική, Θεσσαλονίκη, Πειραιά, Δράμα, Καβάλα, Ρόδο, Αιτωλοακαρνανία, Αχαΐα, Κάλυμνο, Σαλαμίνα, Αίγινα, Κύθηρα, Ηράκλειο, Θεσπρωτία, Ρέθυμνο, Χανιά, Κάρπαθο, Αρκαδία, Λήμνο, Αργολίδα, Χαλκιδική, Λασιθίου, Μήλο, Μεσσηνία, Πάρο, Φλώρινα, Καρυά.
Ειδικότερα σε ότι αφορά στην Αττική οι εκκρεμότητες αφορούν σε περιοχές της Νέας Φιλαδέλφειας, της Βουλιαγμένη, στη Ν. Μάκρη, Λυκόβρυση, το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, το Παλαιό Φάληρο.
Ως προς τη μεθοδολογία που θα πρέεπει να ακολουθήσουν οι εκτιμητές, οι οδηγίες του υπουργού Οικονομικών περιλαμβάνουν:
- Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη
- Τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών. Κατά την εκτίμηση, δύνανται να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία, τα οποία προέρχονται από την επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.
- Η μέθοδος που ακολουθείται από τους εκτιμητές επιλέγεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς. Οι εκτιμητές δύναται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.
- Οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Πότε χρησιμοποιείται ο «δείκτης» των ενοικίων
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
- Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
- Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.
- Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Αναλυτικά οι περιοχές που εξακολουθούν να υφίστανται προβλήματα με τον προσδιορισμό των νέων αντικειμενικών τιμών, στην απόφαση (127469 ΕΞ 2020) του υπουργού Οικονομικών.
