Την ανατροπή του σκηνικού στην αγορά ακινήτων της Ελλάδα προκάλεσε η κρίση του κορονοϊού, οδηγώντας την σε αποτελμάτωση, μετά το «χρυσό» 2019, το καλύτερο έτος από το 2008, αλλά και σε πιέσεις των τιμών.
Την σημερινή εικόνα στην ελληνική αγορά ακινήτων, τις νέες τάσεις που διαμορφώνονται εξαιτίας της πανδημίας, αλλά και τις εκτιμήσεις για την επόμενη μέρα παρουσίασε ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδας Θεόδωρος Μητράκος σε ομιλία του στην PRODEXPO NORTH.
Ο Θ. Μητράκος αναφερόμενος στην ανατροπή του θετικού σκηνικού που είχε δημιουργηθεί τα τελευταία δύο χρόνια και κυρίως το 2019, τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, επισήμανε:
«Η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία συνέβαλλε σημαντικά στην ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία έτη, είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και ακυρωθεί. Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και - κυρίως - από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι ιδιαίτερα υψηλές.
Είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς. Πάντως, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια πιθανότατα θα δεχθούν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα. Το μέγεθος των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών και το χρόνο επαναφοράς της οικονομίας στην κανονικότητα.
Είναι γεγονός ότι ο κλάδος των ακινήτων αποτέλεσε πόλο έλξης για τις άμεσες ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία για το 2019, οι ξένες άμεσες επενδύσεις προς τον κλάδο των ακινήτων έφτασαν τα 1,45 δις ευρώ ή το 35% του συνόλου των ξένων άμεσων επενδύσεων (4,1 δις, συνολικά), αυξημένες κατά 28% σε σχέση με το 2018 (1,13 δις). Η σημαντική αύξηση των επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία έτη, μπορεί να αποδοθεί στην επιτυχία του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» καθώς και στην ανάπτυξη του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων κυρίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα αλλά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς. Η πρόσφατη υγειονομική κρίση έχει αναπόφευκτα επηρεάσει αρνητικά τις ξένες άμεσες επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων και έχει επιφέρει σημαντικές ανακατατάξεις. Το α’ τετράμηνο του 2020 καταγράφηκε υποχώρηση των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα κατά 50% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019».
Οι νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων
Μιλώντας για νέες τάσεις, που διαμορφώθηκαν από την κρίση στην ελληνική κτηματαγορά ο υποδιοικητής της της ΤτΕ ανέφερε:
- Πρώτον, έχει ήδη καταγραφεί μια τάση αποχώρησης αρκετών ακινήτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb, HomeAway κ.λπ.) προς την αγορά της παραδοσιακής ενοικίασης διαμερισμάτων. Αυτό οφείλεται στις συνέπειες της πανδημίας για τον τουριστικό κλάδο και στη συνειδητοποίηση μεγάλης μερίδας ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ότι τα έσοδά τους θα είναι αισθητά μειωμένα τα επόμενα τρίμηνα, καθιστώντας τις επενδύσεις τους λιγότερο αποδοτικές ή μη βιώσιμες. Εκτιμάται πάντως ότι μετά την πρόσφατη υγειονομική κρίση η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη, προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση και τη σταδιακή επικράτηση των εταιρειών διαχείρισης τέτοιων ακινήτων έναντι των μικροϊδιοκτητών.
- Δεύτερον, το βαρύ πλήγμα που εκτιμάται ότι θα υποστεί ο ελληνικός τουρισμός, τουλάχιστον για το 2020, αναμένεται να επηρεάσει αρνητικά την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων του κλάδου και πιθανότατα θα οδηγήσει σε αναδιάρθρωση των επενδύσεων ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, με περιορισμό του μεριδίου των ακινήτων φιλοξενίας υπέρ των άλλων χρήσεων. Την αναδιάρθρωση αυτή των επενδύσεων θα επηρεάσει σημαντικά και ο ψηφιακός μετασχηματισμός σειράς δραστηριοτήτων, από την εργασία μέχρι το εμπόριο, με αλυσιδωτές επιδράσεις σε όλους τους τομείς της ελληνικής οικονομίας. Ο ψηφιακός μετασχηματισμός αναμένεται να περιορίσει τις ανάγκες των λιανεμπόρων σε επιφάνεια, ενώ αντίθετα ενισχυμένο εκτιμάται ότι θα είναι το μερίδιο των αποθηκευτικών χώρων (logistics, εμπορευματικά κέντρα) στο συνολικό χαρτοφυλάκιο των επενδυτικών ακινήτων, καθώς, λόγω και της διεύρυνσης του ηλεκτρονικού εμπορίου, αναμένεται αυξημένη ζήτηση για νέους χώρους στην αλυσίδα διανομής προϊόντων.
- Τρίτον, καταγράφεται μια τάση για μικρότερους επαγγελματικούς χώρους, και μικρής διάρκειας συμβόλαια μίσθωσης με πιο ευέλικτους όρους (ετήσια συμβόλαια, διασύνδεση με τζίρο επιχείρησης κ.λπ.).
Τέλος, αναμένουμε η πανδημία να δώσει νέα ώθηση στο βιοκλιματικό σχεδιασμό των νέων κτιρίων, με πιο πράσινα κτίρια βασισμένα στις αρχές της αειφορίας, την οικολογία και την εξοικονόμηση ενέργειας».
Η καλύτερη χρονιά το 2019
Όσον αφορά την εξέλιξη των τιμών στα ακίνητα ο Θ. Μητράκος δήλωσε:
«Από πλευράς τιμών, οι αυξητικοί ρυθμοί που κατέγραψαν οι τιμές των ακινήτων τα δύο τελευταία χρόνια, έχουν πλέον παγώσει καθώς στην παρούσα συγκυρία τόσο η πλευρά της προσφοράς όσο και η πλευρά της ζήτησης τηρούν στάση αναμονής, με τις αβεβαιότητες για το ενδεχόμενο ενός νέου επεισοδίου έξαρσης της επιδημίας και κυρίως ως προς τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία να είναι πολύ μεγάλες.
Το 2019 αποτέλεσε τον καλύτερο χρόνο για την αγορά ακινήτων από την αρχή της προηγούμενης κρίσης του 2007-2008, η οποία επέφερε μία πολύ σημαντική μείωση των τιμών των ακινήτων που στην περίπτωση των κατοικιών έφτασε το 42,4%. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώνουμε και επεξεργαζόμαστε στην Τράπεζα της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 7,3% το 2019 έναντι 1,8% το προηγούμενο έτος, ενώ θετικός παρέμεινε ο ρυθμός μεταβολής στις τιμές των κατοικιών και το πρώτο τρίμηνο του 2020 (αύξηση 6,9%) καθώς όπως φαίνεται από τα στοιχεία μας δεν είχαν ακόμα εμφανιστεί οι επιπτώσεις της τρέχουσας κρίσης πάνω στην αγορά κατοικίας».
Εκτιμήσεις για την επόμενη μέρα
Τέλος, ο Θ. Μητράκος παρουσιάζοντας τις εκτιμήσεις του για την «επόμενη μέρα» στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας τόνισε:
«Οι επενδυτές θα τηρήσουν στάση αναμονής στα επόμενα τρίμηνα αναστέλλοντας ή τροποποιώντας τα επενδυτικά τους σχέδια, αναμένοντας την ομαλοποίηση της κατάστασης και κυρίως των υγειονομικών δεδομένων, αλλά και μία ενδεχόμενη πίεση των τιμών και του κόστους κατασκευής στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Παρόλα αυτά, κατά την γνώμη μου, η Ελλάδα θα παραμείνει στον επενδυτικό χάρτη των ξένων επενδυτών επειδή καταγράφει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες ενώ οι αποτιμήσεις των ακινήτων φαίνεται να είναι σε σχετικά πιο χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με άλλους ανταγωνιστικούς προορισμούς. Επιπλέον, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που είχαν καταγραφεί πριν από την προηγούμενη κρίση χρέους (κατά 35% για τις κατοικίες), επιτρέποντας αξιόλογες αποδόσεις.
Πρόσφατη έρευνα για την Ελλάδα κατέληξε στην εκτίμηση πως η χώρα αποκτά ένα πιο ισχυρό brand name, το οποίο μπορεί να λειτουργήσει θετικά στην προσέλκυση τουριστών κάτι που αποτελεί αισιόδοξο μήνυμα για τον ελληνικό τουριστικό κλάδο αλλά και για την αγορά ακινήτων. Τα ευρήματα αυτά συσχετίζονται με την ικανοποίηση των επισκεπτών και των επιχειρήσεων από τα μέτρα που ελήφθησαν για την αντιμετώπιση της πανδημίας στην Ελλάδα.
Μετά την οριστική αντιμετώπιση του προβλήματος της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης και την άρση των οποίων αβεβαιοτήτων ως προς την επανάληψη του φαινομένου της επιδημίας, η ελληνική αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι θα προβάλει και πάλι ως μια αξιόλογη επενδυτική ευκαιρία. Η οποία διόρθωση στις αξίες των ακινήτων εξαιτίας της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης, θα κάνει την ελληνική κτηματαγορά πιο ελκυστική πιθανότατα σε όλο το εύρος των ακινήτων της (κατοικίες, logistics, γραφεία, εμπορικά καταστήματα κ.λπ.). Οι μακροχρόνιοι επενδυτές πρέπει να παραμείνουν στην ελληνική αγορά ακινήτων ή σταδιακά να επανατοποθετηθούν, εκμεταλλευόμενοι την πιθανή πίεση στις τιμές και τις όποιες επενδυτικές ευκαιρίες δημιουργηθούν».
