Μακρινό όνειρο έχουν γίνει οι νεόδμητες κατοικίες ακόμη και για τους Έλληνες με σχετικά υψηλά εισοδήματος, καθώς οι τιμές τους έχουν εκτιναχθεί πλέον σε επίπεδα αρκετά υψηλότερα από το ρεκόρ του 2008 και όλα δείχνουν ότι θα συνεχίσουν να αυξάνονται.
Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος, το δ΄ τρίμηνο του 2024 ο δείκτης τιμών ακινήτων για το σύνολο της Ελλάδος ανέρχεται στο 101,9 και υπολείπεται κατά 0,4% του ιστορικά υψηλού του γ΄ τριμήνου του 2008, ενώ το επίπεδο του δείκτη για τα νέα διαμερίσματα ανήλθε σε 108,8 και ξεπέρασε το αντίστοιχο ιστορικά υψηλό του κατά 5,6%.
Ενώ οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ήδη σχεδόν 6% υψηλότερες από το ρεκόρ που είχε καταγραφεί πριν τη μεγάλη κρίση, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ στην Ελλάδα παραμένει σε μεγάλη απόσταση από τα προ κρίσης επίπεδα. Το 2023 είχε διαμορφωθεί σε 23.400 ευρώ, δηλαδή παρέμενε περίπου 27% χαμηλότερα από τα 32.000 ευρώ που ήταν το 2008.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι μόνο η ανώτερη εισοδηματική τάξη μπορεί να αισθάνεται... άνετη με τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, ενώ για τους περισσότερους παραμένουν απλησίαστες.
Οι αναλυτές του ΔΝΤ τονίζουν ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα είναι ήδη «μέτρια υπερτιμημένες» σε σχέση με τα εισοδήματα και με τα ενοίκια. Με βάση τον δείκτη τιμές προς εισοδήματα η υπερτίμηση, δηλαδή η απόσταση από τον ιστορικό μέσο όρο, υπολογίζεται σε 8%, ενώ ο δείκτης τιμές προς ενοίκια δείχνει υπερτίμηση της τάξεως του 34%.
Θα συνεχισθεί η αύξηση τιμών
Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το πρώτο εξάμηνο του 2025 παραμένουν θετικές.
Οι υφιστάμενες επισφάλειες σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια, τις πολιτικές και οικονομικές εξελίξεις σε παγκόσμιο επίπεδο, το υψηλό κόστος κατασκευής παρά τη σχετική υποχώρηση του πληθωρισμού, αλλά και τις πρόσφατες εξελίξεις και την αναμονή περαιτέρω μεταβολών στη νομοθεσία που διέπει την κατασκευή και ανάπτυξη νέων ακινήτων.
Ειδικότερα για την αγορά κατοικίας, και ιδίως της επενδυτικής κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, αλλά και της ειδικής χρήσης και εξυπηρετούμενης (serviced) κατοικίας, οι προσδοκίες παραμένουν ιδιαίτερα θετικές.
Η αύξηση ωστόσο των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Η ενεργοποίηση του Προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”, αν και εξασφαλίζει πρόσβαση σε κατοικία σε ευάλωτα νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για παλαιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του Προγράμματος.
Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης σε συγκεκριμένες θέσεις, μέσω των πιο πρόσφατων αυστηρότερων πλαισίων για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa, στοχεύουν στην απελευθέρωση στεγαστικού αποθέματος για χρήση πρώτης κατοικίας.
Ωστόσο, διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και συχνών μεταβολών στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο εξακολουθούν να επηρεάζουν την ελκυστικότητα των νέων έργων ανάπτυξης, περιορίζοντας εν τέλει την εισροή σύγχρονων ακινήτων στην αγορά.
Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί περαιτέρω παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης και επιτάχυνσης των διαδικασιών που σχετίζονται με τις αγοραπωλησίες και την ανάπτυξη ακινήτων, αλλά και λύσεις οι οποίες, μέσα από έναν εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό, θα στοχεύουν στην οικονομική και επιχειρηματική ενίσχυση της περιφέρειας, στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων και στη διασφάλιση καλύτερης διαποράς της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.
