Υπερτιμημένες είναι και πάλι από το 2020 οι κατοικίες στην Ελλάδα, σύμφωνα με τον σχετικό δείκτη που καταρτίζει η Κομισιόν, καθώς ύστερα από οκτώ χρόνια συνεχούς πτώσης των τιμών, στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης, σημειώνονται σημαντικές αυξήσεις από το 2018 και μετά.
Ωστόσο, οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη καθίζηση στην Ευρώπη, από τα τέλη του 2012 και μετά, με μοναδική εξαίρεση την ιταλική αγορά κατοικιών.
Ειδικότερα, σύμφωνα με έγγραφο πολιτικής που συνέταξε η Κομισιόν και συζητήθηκε στο σημερινό Eurogroup, καθώς οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις αναζητούν μέτρα πολιτικής για να γίνει πιο προσιτή η κατοικία, ο δείκτης που καταρτίζει η Επιτροπή για να προσεγγίζει πόσο υποτιμημένες ή υπερτιμημένες, σε σχέση με τα εισοδήματα, είναι οι κατοικίες στα κράτη μέλη δείχνει ότι η ελληνική αγορά κατοικιών αρχίζει να ξεφεύγει από το σοκ της οικονομικής κρίσης.
Όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα, το 2014 οι κατοικίες στην Ελλάδα βρίσκονταν σε ζώνη υποτίμησης, ενώ το 2017 η υποτίμησή τους, με βάση τα κριτήρια της Κομισιόν, πλησίασε το 10%. Με βάση τα νεότερα στοιχεία, όμως, για το 2020 οι ελληνικές κατοικίες ήταν ελαφρώς υπερτιμημένες, για πρώτη φορά ύστερα από αρκετά χρόνια. Βέβαια, το ποσοστό της υπερτίμησης ήταν χαμηλό μονοψήφιο και ασύγκριτα χαμηλότερο από άλλες χώρες μέλη, όπως η Γερμανία, όπου πλησίασε το 20%,ή η Αυστρία, όπου η υπερτίμηση ξεπέρασε το 20%. Τα πρωτεία στην υπερτίμηση έχει το Λουξεμβούργο, όπου το ποσοστό φθάνει το 50%. Σε πέντε χώρες, οι κατοικίες είναι υποτιμημένες, σε ποσοστά που πλησιάζουν και το 20% (Ιρλανδία).
Υπερτιμημένες ή υποτιμημένες κατοικίες στην ευρωζώνη
Τα στοιχεία της Κομισιόν αποτυπώνουν, όμως, τη μεγάλη καταστροφή που έχει συντελεσθεί στα χρόνια της οικονομικής κρίσης στην ελληνική αγορά κατοικιών, καθώς από το τέλος του 2012 μέχρι και το τέλος γ' τριμήνου του 2021 η Ελλάδα ήταν, μαζί με την Ιταλία οι μοναδικές χώρες όπου καταγράφηκε, σωρευτικά, μείωση των τιμών των κατοικιών, ενώ στην ευρωζώνη των 19 κρατών, την ίδια χρονική περίοδο, η αύξηση των τιμών πλησίασε το 40%.
Οι τιμές των κατοικιών την περίοδο 2012 - γ' τρίμηνο 2021
Ο γρίφος, τον οποίο καλούνται να λύσουν οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις αφορά το πόσο προσιτές είναι πλέον για τους πολίτες οι τιμές των κατοικιών, καθώς το ράλι που έχει σημειωθεί τα τελευταία χρόνια ξεπέρασε κατά πολύ τον ρυθμό αύξησης των εισοδημάτων, με αποτέλεσμα να γίνεται όλο και πιο δύσκολη η πρόσβαση στη στέγαση, είτε με αγορά ή και με ενοικίαση.
Στο έγγραφό της, η Κομισιόν εξετάζει τη λήψη μέτρων δημοσιονομικού χαρακτήρα, όπως η αύξηση των επιδοτήσεων για τη στέγαση ή η μείωση των φόρων. Όμως, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ο καλύτερος τρόπος για να γίνει πιο προσιτή η κατοικία στους Ευρωπαίους είναι να ληφθούν όλα τα μέτρα που θα επιτρέψουν να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών, δηλαδή να διευκολυνθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών στην ευρωζώνη έχουν ανέλθει σε πολύ υψηλά επίπεδα:
- Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σταθερά σε ολόκληρη τη ζώνη του ευρώ εδώ και σχεδόν μια δεκαετία. Μετά την ισχυρή διόρθωση των τιμών των κατοικιών που σημειώθηκε στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, η επανάληψη της ανάπτυξης από το 2013 συνοδεύτηκε από την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Έκτοτε, η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει αυξηθεί σταδιακά για να επιτύχει σωρευτική αύξηση περίπου 40% έως το 3ο τρίμηνο του 2021, περίπου τέσσερις φορές υψηλότερη από την αύξηση του συνολικού επιπέδου τιμών. Στο σύνολο αυτό, υπάρχουν διαφορές μεταξύ των χωρών, με ορισμένες από αυτές που επλήγησαν περισσότερο από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση να παρουσιάζουν πιο συγκρατημένη ανάπτυξη, ενώ άλλες χώρες έχουν δει σωρευτική ανάπτυξη που πλησιάζει το 100%.
- Καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας, η αύξηση των τιμών των κατοικιών επιταχύνθηκε περαιτέρω και οι τρέχουσες τιμές είναι υψηλότερες από ό,τι στο ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης το 2008. Από τη συνολική αύξηση των τιμών των κατοικιών από το 2013, περίπου το ήμισυ πραγματοποιήθηκε από το 2019, γεγονός που σηματοδότησε μια αλλαγή στην τάση. Η ετήσια αύξηση των τιμών των κατοικιών το τρίτο τρίμηνο του 2021 ήταν η υψηλότερη από το 2013, φτάνοντας συνολικά το 10% για τη ζώνη του ευρώ και φθάνοντας πάνω από το 30% σε οκτώ χώρες. Η Επιτροπή εκτιμά ότι οι τιμές των κατοικιών είναι επί του παρόντος υπερεκτιμημένες σε περισσότερες από τις μισές χώρες της ζώνης του ευρώ.
- Η τρέχουσα αύξηση των τιμών των κατοικιών αποτελεί μέρος μιας μεγαλύτερης τάσης, η οποία έχει τις ρίζες της στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της στέγασης. Η τρέχουσα αύξηση των τιμών των κατοικιών παρατηρείται στο πλαίσιο μιας ευρύτερης τάσης μεταξύ των ανεπτυγμένων χωρών. Αυτό ξεκίνησε τη δεκαετία του 1950 και οφείλεται στην αύξηση των τιμών της γης. Βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα, υπάρχουν πολλοί παράγοντες προσφοράς και ζήτησης που καθορίζουν τις τιμές των κατοικιών. Όσον αφορά την προσφορά, ενώ η γη βρίσκεται σε σταθερή προσφορά, η στέγαση δεν είναι. Η κατασκευή κατοικιών οδηγεί σε αυξήσεις της προσφοράς που συγκρατούν την απόκριση των τιμών στην ισχυρή ζήτηση. Οι παράγοντες της ζήτησης διαδραματίζουν επίσης ρόλο. Τα μεταβαλλόμενα δημογραφικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των αλλαγών στη σύνθεση των νοικοκυριών, το μέγεθος του πληθυσμού και την περιφερειακή μετανάστευση, επηρεάζουν τη ζήτηση για στέγαση, όπως και το εισόδημα. Η μείωση των πραγματικών επιτοκίων από τα μέσα της δεκαετίας του 1990 αύξησε τα μέγιστα στεγαστικά δάνεια που μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τα νοικοκυριά, παίζοντας καθοριστικό ρόλο στην αύξηση των τιμών των κατοικιών.
- Η τρέχουσα συσσώρευση τιμών κατοικιών είναι διαφορετική από πριν από το 2008, καθώς οδηγείται από την περιορισμένη προσφορά και όχι από την αύξηση των ενυπόθηκων δανείων. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση είχε τροφοδοτηθεί από τις απότομες αυξήσεις των ενυπόθηκων δανείων. Τα τελευταία χρόνια, η πιστωτική επέκταση παρέμεινε συγκρατημένη. Η εφαρμογή μακροπροληπτικών εργαλείων έχει αναμφισβήτητα περιορίσει το ποσό της πίστωσης στην οποία μπορούν να έχουν πρόσβαση τα νοικοκυριά. Αντίθετα, οι ίδιες οι νομισματικές συνθήκες ήταν ευνοϊκές για την αύξηση της αύξησης των τιμών των κατοικιών, παρέχοντας κίνητρα για την αγορά ή τη διατήρηση της κατοικίας ως περιουσιακού στοιχείου και μειώνοντας το κόστος χρηματοδότησης. Παράλληλα, οι αυξήσεις στην προσφορά κατοικιών έχουν περιοριστεί την τελευταία δεκαετία, μεταφράζοντας τη ζήτηση σε υψηλότερες τιμές.
- Η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει επηρεαστεί από την κρίση της πανδημίας. Καθώς ο αντίκτυπος του COVID-19 στις οικονομίες έχει εκληφθεί ως προσωρινός και οι κυβερνήσεις εφάρμοσαν μια σειρά μέτρων στήριξης του εισοδήματος, η ζήτηση κατοικιών παρέμεινε ισχυρή. Οι μειωμένες ευκαιρίες κατανάλωσης μπορεί να έπαιξαν ρόλο στην απελευθέρωση του εισοδήματος των νοικοκυριών. Η πανδημία μπορεί να έχει αλλάξει κάποιες προτιμήσεις, καθώς η τηλεργασία και η εργασία από το σπίτι οδήγησαν τη ζήτηση για πιο ευρύχωρη στέγαση, σε εναλλακτικές τοποθεσίες. Η παράδοση των οικοδομικών αδειών περιορίστηκε περαιτέρω από τα μέτρα που σχετίζονται με την πανδημία και οι εμπορικές διαταραχές προκάλεσαν ελλείψεις δομικών υλικών, προσθέτοντας μια ακόμη προσωρινή διακοπή στις κατασκευές.
