Τρομακτικές δυσκολίες στην εύρεση κατοικίας για να ενοικιάσουν ή να αγοράσουν αντιμετωπίζουν οι Έλληνες, με το πρόβλημα να οξύνεται περισσότερο τα τελευταία χρόνια λόγω της εκρηκτικής ανόδου των τιμών των ακινήτων.
Σύμφωνα με μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο λόγος των δυσκολιών στην απόκτηση κατοικίας από τα ελληνικά νοικοκυριά είναι η ταχύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης των εισοδημάτων.
Όπως παρατηρεί η συντάκτρια της έκθεσης της Άρτεμις Στρατοπούλου, από το 2018, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα, με τη διαφορά να διευρύνεται σημαντικά το 2022 και το 2023.
Ενδεικτικά, αναφέρει ότι το 2023, ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών ξεπέρασε τον ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος κατά πέντε ποσοστιαίες μονάδες καθώς διαμορφώθηκαν αντίστοιχα σε 13,9% έναντι 9%.
Επίσης, ο λόγος τιμής προς εισόδημα, έφτασε στο 104,8 το 2024, ξεπερνώντας τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο το 100, εξέλιξη που υποδηλώνει ότι η αγορά κατοικίας καθίσταται ολοένα και λιγότερο προσιτή για τα νοικοκυριά.
Αναφορικά δε με τον «Δείκτη Στεγαστικής Προσιτότητας», στην Ελλάδα βρίσκεται σημαντικά κάτω από το 100 (με μέσο δείκτη 60), σε αντίθεση με την Ιταλία (113), Πορτογαλία (109) και Ισπανία (140).
Αυτό σημαίνει, ότι το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, δεν διαθέτει επαρκές εισόδημα, για να πληροί τις προϋποθέσεις για ενυπόθηκο δάνειο για μια μέσης τιμής κατοικία. Η κατάσταση επιδεινώνεται περαιτέρω από την απότομη άνοδο των τιμών ενοικίασης, με τα πραγματικά ενοίκια να καταγράφουν μέση ετήσια αύξηση 4,8% το 2023 και 5,1% το 2024.
Ως απάντηση, η κυβέρνηση ανακοίνωσε την επιστροφή ενός μηνιαίου ενοικίου στους ενοικιαστές, αρχής γενομένης από το Νοέμβριο του 2025.
Λεφτά δεν υπάρχουν
Οι εγχώριες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, μετά την πτώση της περιόδου της κρίσης, έχουν επιστρέψει σε θετικό πρόσημο από το 2018, με τις υψηλότερες τιμές να καταγράφονται το 2022 και το 2023. Ωστόσο, το 2024 σημειώθηκε μια μείωση, φτάνοντας το 0,4% της συνολικής επένδυσης.
Παρά την ανάκαμψη, η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερη σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης που είναι στο 5,8% του ΑΕΠ το 2024 και άλλων ευρωπαϊκών χωρών.
Παράλληλα, η ζήτηση για δάνεια αγοράς κατοικίας από τα νοικοκυριά, μετά από μια ανοδική πορεία, η τάση αντιστράφηκε από το τρίτο τρίμηνο του 2022, πιθανόν λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων, των πληθωριστικών πιέσεων και των υψηλών τιμών κατοικιών, ιδιαίτερα τα έτη 2022 και 2023.
Παρ’ όλα αυτά, το τρίτο τρίμηνο του 2023 υπήρξε μια αύξηση στη ζήτηση στεγαστικών δανείων, όπως καταγράφηκε από τις τράπεζες που συμμετέχουν στην έρευνα, αντικατοπτρίζοντας πιθανότατα την εφαρμογή του επιδοτούμενου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου», το οποίο ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2023 (δεύτερο τρίμηνο του 2023).
Διευκρινίζεται πως η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αντανακλά μόνο τη ζήτηση για δάνεια, ανεξάρτητα εάν το δάνειο έχει εκδοθεί ή όχι. Παρ’ όλα αυτά, η χρηματοδότηση δανείων σημειώνει αρνητικούς ρυθμούς μεταβολής τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος (-3,7% το 2022, -3,6% το 2023 και -2,6% το 2024).
Η μελέτη του ΚΕΠΕ συμπεραίνει πως η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο δυναμικής ανάκαμψης, με τις τιμές να αυξάνονται σταθερά και τις επενδύσεις να επανέρχονται. Ωστόσο, η ραγδαία άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με το χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα και την περιορισμένη χρηματοδότηση, δημιουργεί ένα όλο και μεγαλύτερο «πρόβλημα προσιτότητας» για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Η επίδραση του προγράμματος της «Χρυσής Βίζας» στην άνοδο των τιμών, ειδικά σε επιλεγμένες περιοχές, υπογραμμίζει την ανάγκη για προσεκτική διαχείριση της ζήτησης.
Επίσης, η αναπροσαρμογή των ορίων επένδυσης αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά απαιτούνται περαιτέρω στοχευμένες πολιτικές παρεμβάσεις για να επιτευχθεί μια ισορροπία μεταξύ της προσφοράς ακινήτων, της προσιτότητας κατοικίας και της βιώσιμης επένδυσης.
