Ένα αρκετά ισχυρό πλήγμα θα δεχθούν οι τιμές των κατοικιών στις χώρες της ευρωζώνης από την αύξηση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, που έχει ήδη φθάσει σωρευτικά, ύστερα από δύο μεταβολές, στο 1,25%. Αυτό εκτιμά η ΕΚΤ, σε σχετικό σημείωμα στο τελευταίο της οικονομικό δελτίο που δημοσιεύεται σήμερα, υπολογίζοντας ότι για κάθε μία μονάδα αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων οι τιμές μετά από δύο χρόνια μειώνονται κατά 9% και οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 15%.
Οι εκτιμήσεις αυτές έχουν αναφορά και στην ελληνική αγορά κατοικίας, που βρίσκεται σε συγχρονισμό με τον μέσο όρο αυξήσεων στις τιμές στην ευρωζώνη, με τον ρυθμό αύξησης να πλησιάζει το 10%. Η αγορά έχει λάβει αρκετά ισχυρή ώθηση από την επάνοδο των τραπεζών στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, με τις χορηγήσεις να «τρέχουν» με ρυθμό αύξησης περίπου 40%. Μέχρι τώρα, οι δανειολήπτες απολάμβαναν σχετικά χαμηλά επιτόκια, αλλά αυτά πλέον αναπροσαρμόζονται και οι αυξήσεις αναμένεται να συνεχισθούν, όσο θα «σφίγγει» η ΕΚΤ την πολιτική της.
Όπως αναφέρουν, μεταξύ άλλων, οι οικονομολόγοι της ΕΚΤ:
- Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στη ζώνη του ευρώ έχουν αυξηθεί σημαντικά από την έναρξη της 2022, μετά από ιστορικό χαμηλό το 2021. Τα τελευταία δύο χρόνια η ζώνη του ευρώ η αγορά κατοικίας ήταν ακμάζουσα και υποστηρίχθηκε από ευνοϊκά ενυπόθηκα δάνεια. Ο συνολικός ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ επιταχύνθηκε από μια ετήσια αύξηση περίπου 4% στο τέλος του 2019 σε σχεδόν 10% το πρώτο τρίμηνο του 2022 – το υψηλότερο ποσοστό από τις αρχές του 1991. Ταυτόχρονα, οι επενδύσεις σε κατοικίες ανέκαμψαν γρήγορα μετά την ύφεση που σχετίζεται με την πανδημία το 2020 και διαμορφώθηκε γύρω στο 6% πάνω από τα προ κρίσης επίπεδα το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Το κόστος δανεισμού των νοικοκυριών για αγορά κατοικίας υποχώρησε στο ιστορικά χαμηλό του 1,3% τον Σεπτέμβριο του 2021 και παρέμεινε σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητο έως τον Δεκέμβριο του 2021.
- Ωστόσο, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν σημαντικά (κατά 63 μονάδες βάσης) το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους έτος, η μεγαλύτερη εξαμηνιαία αύξηση που έχει καταγραφεί ποτέ.
- Εμπειρικά στοιχεία δείχνουν ότι η δυναμική της αγοράς κατοικιών είναι πολύ ευαίσθητη στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με υπόδειγμα της ΕΚΤ, μια αύξηση κατά 1 ποσοστιαία μονάδα στο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων οδηγεί σε μείωση των τιμών των κατοικιών κατά περίπου 5% μετά από περίπου δύο χρόνια. Ωστόσο, η ίδια αύξηση έχει έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο στις επενδύσεις σε κατοικίες, οδηγώντας σε μείωση τους κατά 8% μετά από περίπου δύο χρόνια.
- Ο αντίκτυπος της αύξησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στις τιμές των κατοικιών και στις επενδύσεις σε κατοικίες είναι μεγαλύτερη σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων. Σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων η εκτιμώμενη μείωση σε τιμές κατοικιών και επενδύσεις σε κατοικίες ως απάντηση σε 1 ποσοστιαία μονάδα αύξησης του επιτοκίου των στεγαστικών δανείων είναι περίπου 9% και 15% αντίστοιχα μετά από περίπου δύο χρόνια.
- Πάντως, οι εξελίξεις στην αγορά κατοικιών επηρεάζονται από άλλους παράγοντες, όπως οι διαρθρωτικοί, που δεν αποτυπώνονται σε μοντέλα. Τέτοιοι παράγοντες θα μπορούσαν να αυξήσουν την αβεβαιότητα γύρω από προοπτικές της αγοράς κατοικιών. Μετά την πανδημία COVID-19, για παράδειγμα, τα νοικοκυριά τώρα φαίνεται να αποδίδουν μεγαλύτερη αξία σε πιο ευρύχωρες ιδιοκτησίες που είναι πιο ελκυστικές για άτομα που εργάζονται από το σπίτι. Τα προκαταρκτικά στοιχεία δείχνουν υψηλότερες αυξήσεις τιμών μετά την πανδημία για μονοκατοικίες σε ορισμένες από τις χώρες της ζώνης του ευρώ για τις οποίες τα στοιχεία είναι διαθέσιμα. Επιπλέον, οι τιμές της ζώνης του ευρώ αυξήθηκαν περισσότερο για ακίνητα εκτός των πρωτευουσών και το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε μονοκατοικίες αυξήθηκε το 2020. Η προτίμηση για περισσότερο χώρο θα μπορούσε επίσης να στηρίξει τις επενδύσεις σε κατοικίες. Οι μετατοπίσεις των στεγαστικών προτιμήσεων που προκαλούνται από την πανδημία θα μπορούσαν να αντισταθμίσουν την αύξηση των ενυπόθηκων δανείων και να εξηγήσουν την ανθεκτικότητα που δείχνει μέχρι στιγμής η αγορά κατοικιών.
