Τη... μανία των servicers για πλειστηριασμούς ακόμη και όταν τα ακίνητα που βγάζουν στο σφυρί αποτελούν πρώτη κατοικία και έχουν πολλαπλάσια αξία από τις οφειλές που διεκδικούν, προσπαθούν να σταματήσουν τα δικαστήρια, με αποφάσεις που ακυρώνουν διαταγές πληρωμής και κατασχέσεις ακινήτων και καυτηριάζουν την καταχρηστικότητα που ακολουθούν οι εταιρείες διαχείρισης δανείων.
Η «κατεύθυνση» που προσπαθούν να δώσουν στους servicers πολλές δικαστικές αποφάσεις που εκδίδονται ύστερα από προσφυγές δανειοληπτών είναι κοινή: να εφαρμόζουν κάποια στοιχειώδη κοινωνικά κριτήρια στην είσπραξη των οφειλών και να εξαντλούν τις προσπάθειες ρύθμισης ή είσπραξης με άλλους τρόπους, πριν φθάνουν στο σημείο της κατάσχεσης κύριας κατοικίας, ακόμη και αν αυτή δεν προστατεύεται σήμερα από τον νόμο.
Χαρακτηριστική περίπτωση τέτοιας απόφασης είναι αυτή που εξέδωσε πρόσφατα το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (Περιφερειακή Έδρα Ελευσίνας), με αριθμό 3003/2025. Σε αυτή την υπόθεση, ο servicer έσπευσε να προχωρήσει σε πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας οικογένειας με τρία παιδιά, για ποσό υποπολλαπλάσιο της εκτιμώμενης αξίας της κατοικίας, χωρίς να προσπαθήσει με άλλους τρόπους να ρυθμίσει την οφειλή και παρότι γνώριζε ότι εκκρεμούσε δίκη για τη ρύθμισή της με τον νόμο Κατσέλη.
Όπως σημειώνει η δικηγόρος Ευαγγελία Μαργαρίτη, η απόφαση περιλαμβάνει «ενδιαφέρουσα ανάλυση για την ανάγκη προστασίας της κατοικίας της ανακόπτουσας, παρόλο που η αίτηση ν. 3869/2010 είχε κατατεθεί μετά την 28/2/2019, ήτοι την καταληκτική ημερομηνία κατάθεσης αίτησης με αίτημα την εξαίρεση της κατοικίας του αιτούντος από την εκποίηση, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 2 ν. 3869/2010».
Με άλλα λόγια, το δικαστήριο ακύρωσε τον πλειστηριασμό, παρόλο που είναι νομικά βέβαιο ότι δεν θα μπορούσε να δοθεί προστασία κύριας κατοικίας με βάση τον νόμο Κατσέλη, συνεκτιμώντας κοινωνικά κριτήρια, αλλά και το βαθμό καταχρηστικότητας των πρακτικών του servicer.
Το δικαστήριο έκανε δεκτό, ειδικότερα, το επιχείρημα της ανακόπτουσας ότι:
- Η επίσπευση εκτελεστικής διαδικασίας είναι καταχρηστική, διότι η καθ’ ης, επισπεύδει πλειστηριασμό σε ακίνητό της, εμπορικής αξίας 95.000,00 ευρώ σύμφωνα με τον πιστοποιημένο εκτιμητή, αλλά με πραγματική εμπορική αξία 150.000 - 200.000 ευρώ, σύμφωνα με τα συγκριτικά στοιχεία της περιοχής, για ικανοποίηση απαίτησής της ύψους μόλις 15.527,23 ευρώ.
- Επισπεύδει μάλιστα τον πλειστηριασμό, χωρίς να έχει προηγουμένως προβεί σε ενέργειες προς είσπραξη του οφειλόμενου ποσού, λιγότερο βλαπτικές για την ίδια, όπως η κατάσχεση τραπεζικών λογαριασμών της και η ενημέρωσή της για δυνατότητα διαπραγμάτευσης των όρων αποπληρωμής της οφειλής της.
- Την άκρως καταχρηστική συμπεριφορά αποδεικνύει περίτρανα το γεγονός πως από την επίδοση της διαταγής πληρωμής μέχρι την κατάσχεση μεσολάβησε χρονικό διάστημα μικρότερο των τεσσάρων μηνών, κατά το οποίο προσπάθησε πλείστες όσες φορές μέσω τηλεφώνου να συνεννοηθεί για ρύθμιση της οφειλής της, πλην όμως αυτό κατέστη αδύνατο αφού ποτέ δεν έλαβε μια σαφή απάντηση, ούτε για το ακριβές ύψος της οφειλής της, αλλά ούτε για την δυνατότητα ρύθμισης αυτής.
- Μάλιστα, τα ανωτέρω συνέβαιναν ενώ η καθ’ ης γνώριζε πως ήταν εκκρεμής - κι εξακολουθεί να είναι μέχρι σήμερα - ενώπιον του Ειρηνοδικείου Ελευσίνας η από .2021 αίτησή της του άρθρου 4 ν. 3869/2010 (σ.σ.: νόμος Κατσέλη) για ρύθμιση των οφειλών της προς τους πιστωτές της.
- Ππροφανώς, προκύπτει πως η επιμονή της καθ’ ης να προχωρήσει σε πλειστηριασμό της ακίνητης περιουσίας της αφορά την πρόθεσή της να αποκτήσει το ακίνητό της σε χαμηλή τιμή και όχι να εξοφληθεί από την ίδια, αφού είναι εντελώς αρνητική σε κάθε προσπάθειά της για διαπραγμάτευση και ρύθμιση των οφειλών της.
Καταπέλτης το δικαστήριο
Σύμφωνα με το δικαστήριο, η πληττόμενη αναγκαστική κατάσχεση, τυγχάνει συνεπώς, σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ και κατά τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα πρόταση της παρούσας, καταχρηστική, ως αντιβαίνουσα στα χρηστά συναλλακτικά ήθη και στην αντικειμενική καλή πίστη.
Συνεπώς, είναι καταχρηστική η κατάσχεση του ακινήτου της ανακόπτουσας, εμπορικής αξίας 95.000,00 ευρώ και αντικειμενικής αξίας 62.010,90 ευρώ για την ικανοποίηση απαίτησης ύψους 15.527,23 ευρώ, καθώς παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας, δηλαδή θεωρείται ως ένα υπερβολικά επαχθές μέτρο συγκριτικά με τον σκοπό που επιδιώκεται.
Επιπροσθέτως, το εν λόγω ακίνητο αποτελεί την πρώτη και μοναδική κύρια κατοικία της ανακόπτουσας και της πενταμελούς οικογένειάς της, γεγονός που επιτείνει την καταχρηστικότητα, ενόσω δε εκκρεμεί ακόμη σε πρώτο βαθμό η εκδίκαση της αίτησης περί υπαγωγής της ανακόπτουσας στις προστατευτικές ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010, που υπέβαλε η τελευταία στο Ειρηνοδικείο Ελευσίνας.
Παρά την εκκρεμοδικία σε πρώτο βαθμό της ανωτέρω αίτησης του αρ. 4. παρ. 1 του ν. 3869/2010 περί υπαγωγής της ανακόπτουσας στις προστατευτικές ρυθμίσεις του Ν.3869/2010 και χωρίς η καθ’ ης να αναμείνει την έκδοση οριστικής έστω απόφασης, δεν επέδωσε στην ανακόπτουσα αντίγραφο της ανωτέρω Διαταγής Πληρωμής μόνον προς γνώση, αλλά ξεκίνησε άμεσα σε βάρος της την εκτελεστική διαδικασία και έτσι επιβλήθηκε αναγκαστική κατάσχεση στην ακίνητη περιουσία της ανακόπτουσας.
Σύμφωνα, όμως, με τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά, η ενάσκηση του δικαιώματος της καθ’ ης να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση προς είσπραξη της απαίτησής της έγινε καθ’ υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος της και, ως τέτοια, είναι καταχρηστική, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρ. 281 ΑΚ και εντεύθεν άκυρη, καθόσον οι σύντομες διαδικασίες και οι ασφυκτικές προθεσμίες που εισήχθησαν στον ν. 3869/2010 με τον ν. 4745/2020 για την επίσπευση της συζήτησης των αιτήσεων ρύθμισης οφειλών του ν. 3869/2010, οι οποίες εκκρεμούσαν ενώπιον των πρωτοβάθμιων δικαστηρίων και είχαν προσδιορισθεί σε δικάσιμο μετά τις 15.6.2021.
Ενώ η καθ’ ης γνώριζε ότι η ανακόπτουσα έχει αιτηθεί τη ρύθμιση των οφειλών της, περίπου ένα έτος μετά την έκδοση της μη οριστικής αποφάσεως με αρ. του Ειρηνοδικείου Ελευσίνας, την ύπαρξη της οποίας γνώριζε πολύ καλά η καθ’ ης, καθόσον είχε ασκήσει αυτοτελή πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της τράπεζας και είχε καταθέσει νομοτύπως κι εμπροθέσμως προτάσεις δια πληρεξουσίου δικηγόρου, κι ενώ θα μπορούσε και η ίδια ευχερώς ως επιμελέστερος διάδικος να είχε αποφύγει περαιτέρω καθυστέρηση στην έκδοση οριστικής πρωτοβάθμιας απόφασης προβαίνοντας άμεσα ήδη από το έτος 2023 σε κατάθεση Κλήσης στη Γραμματεία του Ειρηνοδικείου Ελευσίνας προκειμένου να επαναφέρει προς συζήτηση την αίτηση του αρ. 4 παρ. 1 του ν. 3869/2010 της ανακόπτουσας, αντιθέτως προέβη στην έκδοση της ανωτέρω διαταγής πληρωμής, στην επίδοση επιταγής προς πληρωμή και σε αναγκαστική κατάσχεση της κύριας και μοναδικής κατοικίας της ανακόπτουσας.
Με τον τρόπο αυτόν καθίσταται η επισπευδόμενη αναγκαστική εκτέλεση μη ανεκτή σύμφωνα με τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου.
Ειδικότερα, η άσκηση του δικαιώματος της επισπεύδουσας - καθ’ ης κρίνεται καταχρηστική, διότι, παρά τις σύντομες πλέον διαδικασίες του ν. 3869/2010, επέλεξε να εκκινήσει άμεσα τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, ενώ, δεδομένου του ύψους οφειλής για το οποίο επισπεύδεται, θα έπρεπε να περιμένει την έκδοση απόφασης επί της αιτήσεώς της ανακόπτουσας τουλάχιστον σε πρώτο βαθμό.
Η έναρξη της αναγκαστικής εκτέλεσης, υπό τα ανωτέρω δεδομένα, και κατά τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, καθίσταται, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, μη ανεκτή, επειδή συντρέχει εν προκειμένω προφανής υπέρβαση των ορίων της καλής πίστης, με έντονη την αίσθηση αδικίας που θα επιφέρει η απώλεια ακίνητης περιουσίας της ανακόπτουσας, σε σχέση με το όφελος της δικαιούχου.
Η ανακόπτουσα, έγγαμη με 3 ανήλικα τέκνα, εργαζόμενη τόσο η ίδια όσο και ο σύζυγός της στον ιδιωτικό τομέα, βλάπτεται δυσανάλογα, σε σχέση με την ωφέλεια της καθ’ ης, ενώ υπερβαίνει τα όρια της θυσίας του συγκεκριμένου οφειλέτη η απώλεια μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου που, αν γίνει δεκτή η αίτησή της, ενδέχεται να εκποιηθεί κατ' αρ. 9 παρ. 1 ν. 3869/2010 ως ισχύει σήμερα, στα πλαίσια όμως του Ν. 3869/2010, και όχι δια αναγκαστικού πλειστηριασμού, είτε δια της αξιοποίησης και εκμετάλλευσής τους δια της παροχής ανταλλάγματος εκ μέρους της αιτούσας οφειλέτριας.
