Ελέγχους σε ύποπτες μεταβιβάσεις ακινήτων που βρίσκονται στο όριο της παραγραφής διενεργεί η ΑΑΔΕ, με στόχο την αποκάλυψη φοροδιαφυγής.
Οι έλεγχοι είναι εστιασμένοι σε 2.500 υποθέσεις οι οποίες χαρακτηρίζονται «υψηλού κινδύνου» για τη διάπραξη φοροδιαφυγής καθώς και για ξέπλυμα χρήματος, έχουν τεθεί στο μικροσκόπιο των αρμοδίων ελεγκτικών υπηρεσιών.
Ωστόσο, σύμφωνα με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, ο έλεγχος δεν μπορεί να επεκταθεί σε υποθέσεις προ της πενταετίας και αναγκαστικά περιορίζονται σε εκείνες τις μεταβιβάσεις που έγιναν από το 2015 και μετά, ενώ η εφορία δεν μπορεί να ελέγξει και να καταλογίσει φόρους για μεταβιβάσεις που έγιναν έως την προ του 2015.
Ειδικότερα, σε ότι αφορά στους ελέγχους που είναι σε εξέλιξη αυτή την περίοδο, επικεντρώνονται σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων λόγω κληρονομιάς, γονικής παροχής και δωρεάς.
Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται βασικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή τού ακινήτου.
Επίσης δεν κάθε περίπτωση, ζητείται από τις υπηρεσίες, η προσκόμιση πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα.
Ελέγχονται δηλαδή εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας, οι οποίες είναι:
- Το τέκνο που ζητά την απαλλαγή, ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
- Το ακίνητο να αποκτάται κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.
- Η κατοικία ή το οικόπεδο να παραμείνει στην κυριότητα του τέκνου για μία τουλάχιστον πενταετία.
- Το αίτημα για την απαλλαγή να υποβληθεί με την εμπρόθεσμη δήλωση.
- το τέκνο ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτών να μην έχουν ήδη τύχει στο παρελθόν απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
Στις κληρονομιές, ο έλεγχος εστιάζεται στις υποθέσεις στις οποίες υπήρξε απαλλαγή από το φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής, επειδή η τιμή του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο. Στο πλαίσιο αυτό ελέγχονται οι αναγραφόμενες στο συμβόλαιο τιμές ζώνης.
Σημειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
Η απόφαση του ΣτΕ
Ο περιορισμός του ελέγχου των υποθέσεων μεταβίβασης ακινήτων εντός της πενταετίας έγινε με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ειδικότερα με την απόφαση 1348/2020 του Β’ τμήματος του ΣτΕ κρίθηκε ότι οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν προ πενταετίας, δεν αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία» και δεν μπορεί να ελεγχθεί η φορολογική νομιμότητά τους, αφού η Εφορία είχε το περιθώριο και τη δυνατότητα πρόσβασης, ώστε να ελέγξει τις υποθέσεις εντός της πενταετίας.
Χαρακτηριστικά, το επίμαχο σημείο της απόφασης του ΣτΕ αναφέρει τα ακόλουθα:
«Στοιχεία που αφορούν στην εκ μέρους του ελεγχόμενου φορολογούμενου αγορά ή πώληση ακινήτων στην ημεδαπή δεν αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία», κατά το άρθρο 84 παρ. 4 περιπτ. β, σε συνδυασμό με το άρθρο 68 παρ. 2 περιπτ. α του ΚΦΕ, δεδομένου ότι τα στοιχεία αυτά (πρέπει να) τίθενται υπόψη της φορολογικής Διοίκησης τόσο πριν όσο και αμέσως μετά από τη σύνταξη του οικείου συμβολαίου μεταβίβασης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 7, 13 και 14 του ν. 1587/1950, όπως αυτές ίσχυαν κατά τον κρίσιμο εν προκειμένω χρόνο (τα εν λόγω άρθρα του ν. 1587/1950 ορίζουν, αντίστοιχα, ότι, πριν από τη μεταβίβαση ακινήτου, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης στη Φορολογική Διοίκηση, ότι ο υποθηκοφύλακας υποχρεούται να αρνηθεί την μεταγραφή του συμβολαίου, εάν δεν προσάγεται σε αυτόν αντίγραφο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, δεόντως θεωρημένο από τον Οικονομικό Έφορο και ότι ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αποστείλει στον αρμόδιο Οικονομικό Έφορο αντίγραφο των συμβολαίων μεταβίβασης που συνήφθησαν τον προηγούμενο μήνα).
Εξάλλου, το ότι η κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης και αντίγραφο του συμβολαίου μεταβίβασης υποβάλλονται σε Δ.Ο.Υ. (της περιφέρειας του ακινήτου) διαφορετική από τη Δ.Ο.Υ. στην οποία υπάγεται ο φορολογούμενος (ως εκ του τόπου κατοικίας του) ή από την υπηρεσία της φορολογικής Διοίκησης η οποία διενεργεί τον έλεγχο και εκδίδει την επίδικη πράξη καταλογισμού φόρου εισοδήματος, καθώς και συναφών κυρώσεων, δεν αποτελεί παράμετρο ικανή να δικαιολογήσει (ενόψει και της αρχής της αναλογικότητας) αντίθετο συμπέρασμα, διότι, πάντως, τα σχετικά στοιχεία περιέρχονται σε γνώση της φορολογικής αρχής, η οποία έχει τη δυνατότητα (αλλά και την υποχρέωση, ως επιμελώς δρώσα Διοίκηση) να τα λάβει επίκαιρα υπόψη, αξιοποιώντας κατάλληλα και τη σύγχρονη τεχνολογία, για την αποτελεσματική εκπλήρωση του (ελεγκτικού) έργου της, όχι μόνο σε σχέση με το φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αλλά και για τις ανάγκες της φορολογίας εισοδήματος, ενόψει, άλλωστε, και των διατάξεων των άρθρων 17, 19 και 28 του ΚΦΕ.».
