Τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών, ακόμη και μέσω των μικρών αγγελιών δρομολόγησε το υπουργείο Οικονομικών, δίνοντας μάλιστα σχετικές οδηγίες στους πιστοποιημένους εκτιμητές, οι οποίοι θα αναλάβουν το έργο της έρευνας αγοράς και της εισήγησης για το ύψος των νέων αντικειμενικών τιμών.
Οι νέες τιμές θα ισχύσουν από τον προσεχή Μάιο, αλλά θα είναι έτοιμες από τον Μάρτιο, καθώς οι ιδιώτες εκτιμητές υποχρεούνται να υποβάλουν τις προτάσεις τους μέχρι τις 17 Μαρτίου 2020.
Σύμφωνα με την απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα, η διαδικασία προσδιορισμού των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, προβλέπει οι ιδιώτες εκτιμητές θα κάνουν έρευνα αγοράς στις περίπου 20.000 οικιστικές ζώνες της χώρας και θα καταγράψουν για κάθε ζώνη αναλυτικά τις τρέχουσες τιμές αγοράς κατοικιών και οικοπέδων.
Με βάση τις οδηγίες του υπουργού Οικονομικών, o προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης, καθώς και των αξιών οικοπέδων, διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων ακολουθούν, εκτός από την ελληνική νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά και διεθνή εκτιμητικά πρότυπα.
Το τσεκάρισμα
Στην υπουργική απόφαση αναφέρεται ότι οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των "συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων" της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη.
Τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας. Κατά την εκτίμηση, δύνανται να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία, τα οποία προέρχονται από την πρόσφατη επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών.
Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.
Η μέθοδος που ακολουθείται από τους εκτιμητές επιλέγεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς. Οι εκτιμητές δύναται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.
Πάντως η απόφαση ορίζει πως, οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Όταν δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Και μέσω μικρών αγγελιών!
Εντύπωση προκαλεί ωστόσο η υπόδειξη του υπουργείου Οικονομικών προς τους εκτιμητές, να χρησιμοποιούν μεταξύ των άλλων μεθόδων υπολογισμού της αξίας των ακινήτων και τις μικρές αγγελίες που δημοσιεύονται σε εφημερίδες και σε ιστοσελίδες. Δηλαδή αν δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία για τον προσδιορισμό των τιμών των ακινήτων, να αναζητούν στοιχεία και από τις μικρές αγγελίες.
Παράδοση έργου και αμοιβή
Το έργο των εκτιμητών ολοκληρώνεται το αργότερο εντός χρονικού διαστήματος 50 ημερολογιακών ημερών (17 Μαρτίου) από την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας (27 Ιανουαρίου). Η παράδοση των εισηγήσεων γίνεται τμηματικά. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός 25 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας απόφασης και το υπόλοιπο 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός των υπολειπόμενων 25 ημερολογιακών ημερών.
