Σε ανησυχητικές διαπιστώσεις για τις εξελίξεις στην αγορά κατοικιών προχωρά η Τράπεζα της Ελλάδος, παρότι γενικά σχολιάζει θετικά την ανάκαμψη των τιμών, καθώς επισημαίνει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται με πολύ γρήγορους ρυθμούς στην Αθήνα και, δευτερευόντως, στην Θεσσαλονίκη, χωρίς να υπάρχει ισχυρό εσωτερικό ενδιαφέρον, αλλά με κεφάλαια από το εξωτερικό, που επιδιώκουν να εκμεταλλευθούν τις πολύ υψηλές αποδόσεις των βραχυχρόνων μισθώσεων, τύπου Airbnb.
Ως το τέλος του 2017, οι τιμές των διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα είχαν υποχωρήσει κατά 41%, σε σχέση με το επίπεδο του 2007. Το 2018 ήταν η πρώτη χρονιά ανόδου, κατά 1,8%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Το γ' τρίμηνο του 2019, ο ρυθμός αύξησης των τιμών επιταχύνθηκε στο 9,1%, κάτι που όμως δεν οφείλεται σε μια ομοιόμορφη ανοδική κίνηση των τιμών, αλλά στην αύξηση με ρυθμό 11,9% στην Αθήνα και 8,5% στην Θεσσαλονίκη.
Το ράλι τιμών στην Αθήνα
Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά αυτής της ανόδου των τιμών γεννούν προβληματισμό και τίθεται το ερώτημα κατά πόσο είναι υγιής, δεδομένου ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα συνδέεται κυρίως με την προσπάθεια ξένων επενδυτών να αξιοποιήσουν τις υψηλές αποδόσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τη στιγμή που παραμένει πολύ ασθενής η ζήτηση από το εσωτερικό.
Αναφερόμενη σε στοιχεία α' εξαμήνου, στην τελευταία Ενδιάμεση Έκθεσή της, η ΤτΕ σημειώνει ότι η μέση αύξηση των τιμών των κατοικιών σε όλη τη χώρα ήταν 7,4% και ήταν αποτέλεσμα, κατά κύριο λόγο, της αύξησης κατά 10,3% των τιμών στην Αθήνα. Αυτή η αύξηση ήταν αποτέλεσμα, κατά κύριο λόγο, όχι της εσωτερικής ζήτησης, αλλά των αυξημένων επενδύσεων από το εξωτερικό.
Σε ό,τι αφορά τις τοθετήσεις ξένων κεφαλαίων, η ΤτΕ σημειώνει ότι καταγράφεται «αύξηση της καθαρής εισροής κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές και στα στοιχεία για το εννεάμηνο του 2019 (55,1% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2018)».
Ο στόχος των ξένων επενδυτών είναι, κατά κανόνα, η αξιοποίηση κατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, που είναι εξαιρετικά αποδοτικές. Όπως αναφέρει η ΤτΕ, «στην αύξηση της ζήτησης κατοικιών έχει συντελέσει το έντονο ενδιαφέρον για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων».
Το γεγονός που επισημαίνει η ΤτΕ, ότι οι αποδόσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τα διαμερίσματα έχουν φθάσει να είναι εφάμιλλες των επαγγελματικών μισθώσεων είναι μια εξέλιξη που αμφισβητείται από πολλούς στην αγορά ακινήτων κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί βιώσιμη μακροπρόθεσμα.
Σύμφωνα με την έκθεση, στη διάρκεια των ένδεκα μηνών του 2019 η αγορά ακινήτων συγκεντρώνει αυξανόμενο, επενδυτικό κυρίως, ενδιαφέρον. Παρά τις σημαντικές διαφοροποιήσεις σε τοπικό επίπεδο, παρατηρείται πλέον βελτίωση των προοπτικών στο σύνολο σχεδόν της αγοράς, με τις τιμές να αυξάνονται με αξιοσημείωτους ρυθμούς σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αν και η διάχυση της αύξησης των τιμών δεν παρατηρείται σε όλο το φάσμα της αγοράς, εκτιμάται ότι πλέον έχει ανακοπεί η πτωτική τάση των τιμών στα χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα και έχουν σταθεροποιηθεί σε μεγάλο βαθμό οι δευτερεύουσες αγορές.
Προϋπόθεση για τη συνολική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης εκ μέρους ιδιωτών και επιχειρήσεων για χρήση και επέκταση σε νέους χώρους και ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί σταδιακά.
Η ιδιαίτερη δυναμική της οικιστικής αγοράς της πρωτεύουσας αποτυπώνεται και στους σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών της Αττικής κατά το οκτάμηνο του 2019 (74,6% και 50,1% αντίστοιχα έναντι της ίδιας περιόδου του 2018), σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Ωστόσο, η βελτίωση των συνθηκών της αγοράς κατοικιών καταγράφεται και σε επίπεδο χώρας, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να ενισχύονται κατά 9,8% το εννεάμηνο του 2019, έναντι 12,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2018.
